关于外商投资举办投资性公司的暂行规定(附英文)(已废止)

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关于外商投资举办投资性公司的暂行规定(附英文)(已废止)

对外贸易经济合作部


关于外商投资举办投资性公司的暂行规定(附英文)
1995年4月4日,外经贸部

为了促进外国投资者来华投资,引进国外先进技术和管理经验,允许外国投资者根据中国有关外国投资的法律、法规及本规定,在中国设立投资性公司(以下简称投资公司)。
第一条 本规定中投资公司系指外国投资者在中国以独资或与中国投资者合资的形式设立的从事直接投资的公司。公司形式为有限责任公司。
第二条 申请设立投资公司应符合下列条件:
(一)1、外国投资者资信良好,拥有举办投资公司所必需的经济实力,申请前一年该投资者的资产总额不低于4亿美元,且该投资者在中国境内已设立了外商投资企业,其实际缴付的注册资本的出资额超过1000万美元,并有三个以上拟投资项目的项目建议书已获得批准,或者:
2、外国投资者资信良好,拥有举办投资公司所必需的经济实力,该投资者在中国境内已设立了10个以上从事生产或基础设施建设的外商投资企业,其实际缴付的注册资本的出资额超过3000万美元;
(二)以合资方式设立投资公司的,中国投资者应为资信良好,拥有举办投资公司所必需的经济实力,其资产总额不低于1亿元人民币;
(三)投资公司的注册资本不低于3000万美元。
第三条 申请设立投资公司,投资者应将下列文件经拟设立投资公司所在地的省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸部门审核同意后,报对外贸易经济合作部(以下简称外经贸部)审查批准。
(一)设立合资的投资公司的项目建议书、投资各方签署的可行性研究报告、合同、章程;
设立独资的投资公司外国投资者签署的项目建议书、外资企业申请表、可行性研究报告、章程;
(二)投资各方的资信证明文件、注册登记证明文件(复印件)和法人代表证明文件(复印件);
(三)外国投资者已投资企业的批准证书(复印件)、营业执照(复印件)和中国注册会计师出具的验资报告(复印件);
(四)投资各方近三年的资产负债表;
(五)外经贸部要求的其他文件。
上述文件除已注明为复印件的,一律应为正式文件。
非法定代表人签署文件的,应出具法定代表人的委托授权书。
委托依法设立的中介机构代为办理申请手续的,应出具由投资者法定代表人签署的委托授权书。
第四条 外国投资者须以可自由兑换的货币作为投资公司注册资本的出资,中国投资者可以人民币出资。出资应在营业执照签发之日起两年内全部缴清。
第五条 投资公司经批准可以经营以下部分或全部业务:
(一)在国家鼓励和允许外商投资的工业、农业、基础设施、能源等领域进行投资;
(二)投资公司可受其所投资企业的书面委托(经董事会一致通过),向其提供下列服务:
1、协助或代理其所投资的企业从国内外采购该企业自用的机器设备、办公设备和生产所需的原材料、元器件、零部件和在国内外销售其所投资企业生产的产品,并提供售后服务;
2、在外汇管理部门的同意和监督下,在其所投资企业之间平衡外汇;
3、协助其所投资企业招聘人员并提供技术培训、市场开发及咨询;
4、协助其所投资企业寻求贷款及提供担保。
(三)投资公司为其投资者提供咨询服务。
第六条 本规定第五条第二款所述投资公司所投资企业系指:
(一)投资公司直接投资或与其他外国投资者和/或中国投资者共同投资,投资公司或与其他外国投资者的出资占所投资设立企业注册资本25%以上的企业;
(二)投资公司将其投资者或其关联公司及其他外国投资者在中国境内已投资设立的企业的股权部分或全部收购,而使投资公司以及其他外国投资者的出资额占该已设立企业注册资本25%以上的企业。
除经外经贸部特殊批准,投资公司只能为以上所述的其所投资设立的企业提供第五条第二款所规定的服务。
投资公司不能代替其投资者在中国从事贸易中介服务。
第七条 经中国人民银行批准,投资公司可向其所投资设立的企业提供财务支持。
第八条 根据投资公司拟设立的项目性质,按照国家有关外商投资企业经营期限的规定核定投资公司的期限。
第九条 投资公司投资设立企业,按外商投资企业的审批权限及审批程序另行报批。
第十条 投资公司投资设立企业,投资公司或与其他外国投资者的外汇投资比例不低于其所投资设立企业的注册资本的25%的,其所投资的企业享受外商投资企业待遇,发给外商投资企业批准证书和外商投资企业营业执照。
第十一条 符合本规定第二条第(一)款第1项所规定条件的外国投资者可以其全资拥有的子公司的名义出资设立投资公司。
第十二条 申请设立投资公司的投资者须向审批机关出具担保函,保证其所设立的投资公司在中国境内投资时的注册资本的出资和技术转让。
以全资拥有的子公司的名义设立投资公司的,其母公司须向审批机关出具担保函,保证其子公司按审批机关批准的条件完成对其所设立投资公司注册资本的出资并保证该投资公司在中国境内所投资时的注册资本的出资和技术转让。
第十三条 投资公司在中国境内的投资活动不受公司注册地点的限制。
第十四条 投资公司的税收按中国有关法律、法规办理。
第十五条 投资公司应切实履行项目投资计划,并将每一年度的投资情况于下一年度的前三个月内报外经贸部备案。
第十六条 投资公司与其投资设立的企业是彼此独立的法人或实体,其业务往来应按独立企业之间业务往来关系处理。
第十七条 投资公司与其投资设立的企业应遵守中国的法律、法规,不得采用任何手段逃避管理和纳税。
第十八条 台湾、香港和澳门地区的投资者在大陆投资举办投资公司的,准用本规定。
第十九条 本规定由对外贸易经济合作部负责解释。
第二十条 本规定自发布之日起施行。

Provisional Regulations of the Ministry of Foreign Trade and Eco-nomic Cooperation on the Establishment of Investment Companies by ForeignInvestors

(Promulgated on April 4, 1995)

Whole document
Provisional Regulations of the Ministry of Foreign Trade and Economic
Cooperation on the Establishment of Investment Companies by Foreign
Investors
(Promulgated on April 4, 1995)
In order to promote foreign investment in China and to introduce
foreign advanced technology and managerial expertise, foreign investors
are permitted to establish investment companies (hereinafter referred to
as "investment company") in China in accordance with the Chinese laws and
regulations governing foreign investment and these Regulations.
Article 1
For the purpose of these Regulations, the term "Investment Company"
means a company that is engaged in direct investment and established by
foreign investors in China in the form of either a wholly foreign owned
enterprise or an equity joint venture with Chinese investors. The
investment company shall take the form of a limited liability company.
Article 2
To apply for approval to establish an investment company, the
following conditions shall be fulfilled:
(1)
(a) the foreign investor having a good credit and the economic
strength necessary for the establishment of an investment company; the
total amount of the investor's assets during the year preceding the
application being no be less than US $ 400 million, and the investor
having already established foreign-invested enterprise (s) within the
territory of China; and the amount of the investor's actually paid-in
capital contribution to the registered capital thereof exceeding US $ 10
million. Furthermore, more than three project proposals of the investor's
intended investment projects have been approved; or
(b) the foreign investor having a good credit and the economic
strength necessary for the establishment of an investment company; the
investor have already established more than 10 foreign-invested
enterprises in the people's Republic of China which are engaged in
production or infrastructure construction, and the total amount of the
investor's actually paid-in capital contribution to the registered capital
thereof exceeding US $ 30 million.
(2) In case the investment company is to be established in the form of
an Chinese-foreign equity joint venture, the Chinese investor shall have
good creditability and the economic strength necessary for the
establishment of such company, and the total amount of the Chinese
investor's assets shall not be less than RMB100 million. and
(3)the registered capital of the investment company being not be less
than US $ 30 million.
Article 3
To apply for the establishment of an investment company, the investor
shall submit the following documents to the Ministry of Foreign Trade and
Economic Cooperation (hereinafter referred to as "MOFTEC") for examination
and approval after the examination and consent obtained from the foreign
trade and economic cooperation authorities of the related province,
autonomous region, municipalities directly under the Central Government or
the municipalities specifically listed in the State economic plan in which
the investment company is to be located:
(1) If an investment company is to be established in the form of an
equity joint venture: the project proposal for the establishment of the
investment company, and the feasibility study, contract and articles of
association signed jointly by the parties to the investment company; or
If an investment company is to be established in the form of a wholly
foreign-owned enterprise: the project proposal, the wholly foreign-owned
enterprise application form, the feasibility study and articles of
association signed by the foreign investor.
(2) the creditability certificate for each investing party, the
registration certificate (duplicate) and the legal representative
certificate (duplicate);
(3)the approval certificate (s) (duplicate) for the enterprise (s)
already invested by the foreign investor, the business license (s)
(duplicate) and the capital verification report (duplicate) issued by
certified public accountants registered in China;
(4)the balance sheet of each investing party for the previous 3 years;
and
(5)other documents as required by MOFTEC.
All of the aforesaid documents shall be in the original except those
specified as duplicate.
In case the documents are to be signed by a non-legal representative,
a power of attorney issued by the legal representative shall be submitted.
In case the investor entrusts a lawfully established intermediary for
the application formalities, a power of attorney signed by the legal
representative of the investor shall be submitted.
Article 4
The foreign investor shall make its capital contribution to the
registered capital of the investment company in a freely convertible
currency. The Chinese investor may make its capital contribution in
Renminbi. All the capital contribution shall be paid in full within 2
years after the date of issuance of the business license.
Article 5
An investment company, upon approval, may be engaged in part or all
of the following business:
(1)To invest in fields such as industry, agriculture, infrastructure,
energy, etc., to the extent that foreign investment is encouraged or
permitted by the State;
(2)With written entrustment by enterprises with its investment (with
the unanimous approval by the board of directors), an investment company
may provide the following services for such enterprises:
(a)to assist, or act as agent for such enterprises in purchasing
domestically or overseas the machinery, equipment and office appliances
for their own use, and raw materials, components, and parts as being used
by the enterprises for their own production purpose, as well as to
distribute at both domestic and international markets the products
produced by the enterprises with its investment, and to provide
after-sales services;
(b)to balance foreign exchange revenue and expenditure among the
enterprises with its investment with the consent and under the supervision
of the foreign exchange administration authorities;
(c)to assist the enterprises with its investment in the recruitment
and employment of personnel and to provide technical training, market
development and consulting; and
(d) to assist the enterprises with its investment to seek loans and to
provide guarantees. and
(3)An investment company may provide consulting services for its
investors.
Article 6
For the purpose of Item 2, Article 5 of these regulations, enterprises
with investment from the investment company mean:
(1)the enterprises in which an investment company invests directly or
jointly with other foreign investors and/ or Chinese investors, and the
capital contribution of the investment company or of the investment
company together with other foreign investors, accounts for more than
twenty-five per cent of the registered capital of such enterprises already
established; and
(2)the enterprises already established within the territory of China
in which the capital contribution of the investment company and other
foreign investors account for more than twenty-five per cent of the
registered capital of such an enterprise as a result of purchasing part or
all of the shares from its investors, or its affiliated companies or other
foreign investors.
Unless otherwise specifically approved by MOFTEC, an investment
company can only provide services specified in Item 2, Article 5 hereof
for the enterprises with its investment as described above.
An investment company shall not be engaged in intermediary business
service related to trade in China on behalf of its investor(s).
Article 7
Upon the approval by the People's Bank of China, an investment company
may provide financial support for the enterprises with its investment.
Article 8
The term of operation of an investment company shall be examined and
approved in accordance with the relevant state regulations on the term of
operation of foreign-invested enterprises and on the basis of the nature
of the projects intended to be established by the Investment Company.
Article 9
The establishment of an enterprise in which an investment company
invests shall be separately submitted for approval in accordance with the
limits of approval authorization and the approval procedures for the
examination and approval of foreign-invested enterprises.
Article 10
An enterprise established by an investment company whose foreign
exchange investment solely made or together with other foreign investors
is not less than twenty-five per cent of the registered capital of the
enterprise shall enjoy the treatment of a foreign-invested enterprise, and
be issued a foreign-invested enterprise approval certificate and
foreign-invested enterprise business license.
Article 11
A foreign investor, fulfilling the conditions specified in Article 2
Item 1 (a), may contribute capital to and establish an investment company
in the name of its wholly-owned subsidiary.
Article 12
An investor that applies for approval to establish an investment
company shall submit a guarantee letter to the examination and approval
authorities in which it guarantees the capital contribution to the
registered capital and technology transfer by the investment company to
the enterprise(s) to be established when such investment company invests
within the territory of China.
In case an investment company is established in the name of its
wholly-owned subsidiary, the parent company shall provide such a guarantee
letter to the examination and approval authorities in which it guarantees
the capital contribution to the registered capital of the investment
company to be established by its subsidiary in accordance with the
conditions as approved by the examination and approval authorities, as
well as the capital contribution by the investment company to the
registered capital of and the technology transfer to the enterprise (s) to
be established when it invests within the territory of China.
Article 13
The investment activities by an investment company within the
territory of China shall not be limited to the place of its registration.
Article 14
Matters concerning the taxation of an investment company shall be
handled in accordance with the relevant laws and regulations of China.
Article 15
An Investment Company shall actually implement its project investment
plan, and its investment situation of the previous year shall be filed
with MOFTEC within the first 3 months of each year.
Article 16
An investment company and the enterprises established with its
investment shall be legal persons or entities independent of each other.
Their business transactions shall be dealt with as normal business
transaction between independent enterprises.
Article 17
An investment company as well as the enterprises established with its
investment shall abide by the laws and regulations of China, and shall not
escape from being administrated and evade paying taxes by any means.
Article 18
These Regulations are applicable as a measure of reference to
investors from the regions of Taiwan, Hong Kong and Macao carrying out
investment and establishing investment companies in the mainland.
Article 19
The interpretation of these Regulations shall be vested in the
Ministry of Foreign Trade and Economic Cooperation.
Article 20
These Regulations shall be implemented as of the date of their
promulgation.


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镇江市人民政府关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知

江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
  
镇政发〔2007〕50号
  

   各辖市、区人民政府,镇江新区管委会,市各委办局,各直属单位、企事业单位:

  《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  

  

  

  二○○七年五月二十三日

  
  

  镇江市物业管理实施细则

  

  第一章总则

  

  第一条为了规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,根据《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

  第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

  第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区,当地人民政府应当有计划地组织综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

  鼓励机关、企事业单位办公区域,以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业,实行物业管理。

  第四条镇江市房产管理局(以下简称市房管部门)是全市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本细则的组织实施。

  辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导,协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

  建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门,在各自职责范围内,依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。

  街道办事处(含镇人民政府,下同)负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。

  第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

  (一)新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起,可减征或免征所得税1年。

  (二)新办的劳动就业物业管理服务企业,凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%,经劳动部门认定,税务部门审批,免征企业所得税3年;免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的,减半征收所得税2年。

  (三)对社区服务项目,经有关部门审核批准,3年内免征营业税,城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征,3年内免征工商行政性收费。

  (四)物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。

  (五)新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策:免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金,缓缴人防基金。

  (六)物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目,不计入纳税基数,使用物业服务专用票据。

  

  第二章业主及业主大会

  

  第六条房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利,并承担相应义务。

  业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

  第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

  物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主(临时)公约的有关规定。物业使用人违反规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的,受托的业主可以代为转交投票的书面意见。

  物业使用人出席业主大会的,应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的,经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的,可出席会议。

  物业管理区域内业主户数多于200户的,可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人,经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

  第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作,有利于物业实施统一管理,有利于社区建设与管理,有利于公建配套设施发挥最大效益的原则,由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后,辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者首户业主入住已满2年的,应当依法召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  分期开发的物业区域,可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会,应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50%以后,及时补选或改选业主委员会。

  第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内,以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处;业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。

  辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内,会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。

  第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成,人数一般为7-15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任,业主代表由社区居委会推荐产生。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于5日,筹备组自公告期满后成立。

  筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作,并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。

  第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票,每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的,可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。

  业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定,由业主大会议事规则规定。

  第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时,应当采用集体讨论的形式召开业主大会。

  第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。经20%以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议。

  业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的,辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的,由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。

  第十六条业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

  第十七条业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会由5至15人的单数组成,业主委员会委员候选人由业主联名推荐,联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不低于20%。

  业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务,以及其他原因不宜担任业主委员会委员的,业主委员会应当终止其委员资格,并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内,应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。

  第十八条物业管理区域内,应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。

  第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。

  第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时,业主委员会应按法定程序及时予以补充,并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时,应召开业主大会予以补选。

  第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前,街道办事处应当指导、督促换届选举。

  业主委员会因客观原因集体辞职或解散的,物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会,重新选举业主委员会。

  第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和物业使用人具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同,应当在物业管理区域予??具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销,并通告物业管理区域内的全体业主。

  

  第三章物业管理企业

  

  第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

  物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业(职称)资格证书。

  已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业,来本市从事物业管理活动的,应当到市房管部门备案。

  第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利,并承担相应义务。

  物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业(前期)服务合同的主要内容,在物业管理区域内予以公示,接受业主监督。

  物业管理企业因故提前终止服务,或按照物业(前期)服务合同的约定期限届满的,应当提前三个月书面告知业主委员会,并在物业管理区域内书面告示全体业主,同时公示物业管理服务费收支情况,公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物,接受业主质询。

  物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的,由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前,其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务,由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。

  第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元,具体数额由建设单位或业主委员会,在物业(前期)服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的,在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下,建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。

  第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前,因故终止前期物业服务合同的,仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。

  第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的,业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同;业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的,业主委员会应当根据业主大会的决定,在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作,并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。

  第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。
  

  第四章物业管理服务与收费

  

  第二十九条新建住宅物业出售前,建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理,并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。

  第三十条新建物业出售时,建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。

  建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第三十一条物业(前期)服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。

  第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素,制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度,并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准,招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准,事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后,按照本市物业服务收费的有关规定,与物业管理企业在物业服务合同中约定,并报市价格主管部门备案。

  高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费,由当事人在物业(前期)服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费,由当事人协商确定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取,最多可预收一年。

  物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况,至少每半年公布一次,并接受业主委员会的监督和质询。

  第三十三条业主、物业使用人应当按照物业(前期)服务合同的约定及时交纳物业管理服务费,不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务,损害其他业主的利益。

  第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。根据房屋销售合同约定,已经验收具备交付条件的房屋,因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用,由物业买受人承担。

  房屋交付给业主后,业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房,业主在空关房期间的物业服务费按70%交纳。

  已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

  物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业服务费由物业使用人交纳,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。

  第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项,由业主大会决定。已成立业主委员会的小区,车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行;未成立业主委员会的小区,车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  住宅物业管理区域内的机动车停车场(库),由本物业区域业主共有,协议另有约定的除外。但是,法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场(库)应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的,物业管理企业有权按有关协议进行处理,由此产生的费用由车主承担。

  第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的,有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的,双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。

  

  第五章物业的使用和维护

  

  第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积;设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目,其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。

  新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等,建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。

  物业项目交付进行综合验收时,所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。

  第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为:按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设,根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设,其中:2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房;1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。

  建设单位在移交物业管理服务用房时,应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。

  本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的,可参照上述面积标准,列入政府整治项目中逐步建设完善。

  第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有,应当办理共有产权登记。

  物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地,经业主大会决议,由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同,其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示,业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计,审计结果应当在物业管理区域物业时,必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范,对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的,物业管理企业承担相应责任。

  物业(前期)服务合同终止时,原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。

  第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。

  第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

  第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋,必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时,应当及时劝阻,并督促改正。对拒不改正的,应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后,应及时组织人员赴现场调查处理,确保业主生命财产安全。

  第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的,应当事先告知物业管理企业,按有关规定报相关部门批准后方可施工,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当给予相应赔偿。

  第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时,责任人应当及时维修养护。

  物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后,房屋室内部分,由业主自行维修;房屋的共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。

  第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称维修资金),维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金(以下简称电梯更新资金),电楼更新资金,归电梯受益人所有。

  维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法,由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行,设立专门账户,按幢建账,按户核算。

  业主转让物业时,其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还,随房屋所有权同时结算过户。

  第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。

  业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况,接受业主监督。

  

  第六章法律责任

  

  第五十条业主、业主委员会和物业管理企业,对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为,可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。

  物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度,对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者;对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉,应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。

  第五十一条业主、物业使用人应当按照物业(前期)服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用,不得以超出物业(前期)服务合同约定内容以外的问题为由,拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务,损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的,加收每日万分之五的滞纳金。同时,业主委员会应当督促其限期足额交纳,逾期达30日仍不足额缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。

  业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的,业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。

  第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建,逾期不补建的,应当交纳补建价款,并处以10万元以上50万元以下罚款。

  第五十三条未按照规定交纳维修资金的,由物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

  违反规定挪用维修资金的,由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金,并给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修资金情节严重的,市房管局可以并处吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十四条违反本细则规定,依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  

  第七章附则

  

  第五十六条本细则中有关用语的含义:

  (一)本细则所称物业,是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

  (二)本细则所称物业管理服务,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理,以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。

  (三)本细则所称物业管理区域,是指相对独立的,统一实施物业管理的区域。

  (四)本细则所称物业共用部位,是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (五)本细则所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (六)本细则所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

  第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。

  第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》(镇政发〔2000〕29号)同时废止。



寄递服务企业收寄物品安全管理规定(试行)

国家邮政局


寄递服务企业收寄物品安全管理规定(试行)



  第一条 为加强寄递物品安全管理,防止禁寄物品流入寄递渠道,维护国家安全和利益,保障人民生命财产安全,制定本规定。

  第二条 寄递服务企业收寄物品时必须加强安全验视,核对无误后加盖验视章或签字确认。应严格执行《禁寄物品指导目录及处理办法》的规定,按照“谁经营、谁负责”的原则,建立健全并严格执行收寄验视制度。

  第三条 寄递服务企业对不能确定安全性的存疑物品,应要求寄件人出具相关部门的安全证明。否则,不予收寄。寄递服务企业收寄已出具安全证明的物品时,应如实记录收寄物品的名称、规格、数量、收寄时间、寄件人收件人名址等内容,记录保存期限应不少于1年。

  第四条 寄递服务企业受网络购物、电视购物和邮购等经营者委托从事物品寄递服务的,应与委托方签订安全保障协议。所签订的协议应报本省(区、市)邮政管理局备案。寄件人应在国家法律规定范围内,生产、经营、销售适合寄递的物品,并对所寄递物品承担相应责任。

  第五条 寄递服务企业从事代收货款业务,应到本省(区、市)邮政管理局备案。寄递服务企业代收货款时,应明确告知收件人的权利义务。寄递服务企业与寄件人结算代收货款的期限应不超过1个月,应建立代收货款台账,如实记录寄件人、收件人信息和货款金额等内容,台账保存期限应不少于1年。

  第六条 邮政监管机构应向社会公告承担网络购物、电视购物和邮购等物品寄递服务,以及办理代收货款业务的企业名录。

  第七条 寄递服务企业应采取各种安全措施,保障收寄物品和寄递服务人员的安全。除配合公安、国家安全、海关等机关依法侦破案件外,寄递服务企业对寄件人、收件人和收寄物品的相关信息负有保密责任。对工商行政管理等部门查处来源不合法及假冒伪劣等商品的工作,寄递服务企业应予以积极配合。

  第八条 寄递服务企业应强化员工的安全教育和安全技能培训,加强经营的规范管理和安全防范。应制定收寄物品安全管理制度和应急预案,并报本省(区、市)邮政管理局备案。

  第九条 各省(区、市)邮政管理局应加强对寄递服务企业收寄物品安全的监管。对违法收寄,损害国家利益、消费者权益的企业和人员,应配合相关部门依法查处。

  第十条 本规定由国家邮政局负责解释。

  第十一条 本规定自发布之日起施行。