四川省成都市人大常委会


成都市物业管理条例


2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过

2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。

　　第二条　本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。

　　第三条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区（市）县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

　　社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。

　　第四条　市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。

　　第五条　本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平；对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。

第二章　建筑区划

第一节　建筑区划的划分与调整

　　第六条　新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。

　　第七条　开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。

　　区（市）县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。

　　第八条　确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。

　　业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。

　　第九条　建筑区划划分、调整后，市或区（市）县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。

　　建筑区划调整后，区（市）县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。

第二节　附属设施设备的配置

　　第十条　新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：

　　（一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；

　　（二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；

　　（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50％。

　　物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。

　　第十一条　新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

　　第十二条　新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定。

　　本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库（位），具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。

第三节　新建住宅的交付使用

　　第十三条　本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：

　　（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；

　　（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；

　　（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；

　　（四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；

　　（五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位；

　　（六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

　　（七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；

　　（八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置；

　　（九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；

　　（十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置；

　　（十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；

　　（十二）法律、法规规定的其他条件。

　　个人建造的自住房屋不适用前款规定。

　　第十四条　新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

第四节　新建住宅物业保修金

　　第十五条　本市实行新建住宅物业保修金监管制度。

　　保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。

　　市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

　　第十六条　新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。

　　保修金监管账户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。

　　保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

　　第十七条　开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任；开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。

　　第十八条　开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或区（市）县房产行政主管部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中垫支。

　　未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。

　　市或区（市）县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。

　　第十九条　业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条规定程序动用保修金后，开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起15日内足额补存。

　　开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。

　　第二十条　物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。

　　物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。

　　第二十一条　符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位；开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产：

　　（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；

　　（二）出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

　　（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

　　第二十二条　保修金存储期满前30日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。

　　第二十三条　保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。

第三章　物业的管理主体与物业使用

第一节　业主大会筹备组

　　第二十四条　同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：

　　（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

　　（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。

　　业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。

　　第二十五条　符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料：

　　（一）建筑区划划分意见书；

　　（二）业主名册；

　　（三）建筑规划总平面图；

　　（四）附属设施设备交付使用备案证明；

　　（五）物业服务用房配置证明；

　　（六）住宅物业保修金交存证明；

　　（七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明；

　　（八）其他必要的文件资料。

　　第二十六条　区（市）县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十七条　筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。

　　第二十八条　筹备组履行下列职责：

　　（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；

　　（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

　　（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；

　　（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款第（一）至（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　第二十九条　筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。

　　筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二节　业主大会与业主委员会

　　第三十条　业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。

　　业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。

　　业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

　　第三十一条　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。

　　业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区（市）县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。

　　市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。

　　第三十二条　业主大会会议由业主委员会组织召开。

　　业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

　　第三十三条　同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组履行下列职责：

　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

　　（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。

　　业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。

　　第三十四条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　第三十五条　管理规约应当对下列主要事项作出约定：

　　（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

　　（二）建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案；

　　（三）共有部分的经营与收益分配；

　　（四）业主的其他权利与义务；

　　（五）违反规约应当承担的责任。

　　管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

　　第三十六条　管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市房产行政主管部门拟订。

　　第三十七条　业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人：

　　（一）管理规约；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）业主委员会工作规则；

　　（四）业主大会、业主委员会的其他决定。

　　开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。

　　第三十八条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3至5年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

　　第三十九条　业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。

　　第四十条　业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房产行政主管部门的指导与监督。

　　业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

　　第四十一条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　（一）不再是该建筑区划内的业主；

　　（二）丧失民事行为能力；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十二条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

　　（二）拒不履行委员职责；

　　（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；

　　（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

　　（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。

　　第四十三条　业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未换届改选的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　第四十四条　业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第四十五条　经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：

　　（一）全体业主共有部分物业经营收益；

　　（二）全体业主共同交纳；

　　（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

　　工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。

　　第四十六条　两个以上建筑区划共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

　　业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府和区（市）县房产行政主管部门、相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

第三节　物业的使用与维护

　　第四十七条　业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

　　（一）改变房屋承重结构；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；

　　（四）排放、制造超过规定标准的噪音、振动；

　　（五）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（六）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

　　（七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　第四十八条　业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

　　第四十九条　通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

　　利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。

　　业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

　　第五十条　物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。

　　第五十一条　建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

　　第五十二条　利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

　　业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

　　第五十三条　物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

　　专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

　　第五十四条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　第五十五条　本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。

　　专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。

　　建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。

　　第五十六条　因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。

　　供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。

第四章　（前期）物业服务合同

第一节　一般规定

　　第五十七条　业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。

　　第五十八条　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人，应当向市房产行政主管部门备案。

　　第五十九条　本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。

　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作；其他管理人受聘提供物业服务的，应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。

　　市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录，向公众提供查询服务；应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。

　　第六十条　本市实行物业服务重大事件报告制度。建筑区划内发生下列情况之一的，物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：

　　（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

　　（三）物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；

　　（四）发生群体性事件；

　　（五）发生业主、使用人重大伤亡事件；

　　（六）其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

　　第六十一条　开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。

　　第六十二条　开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

　　市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

　　区（市）县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。

　　第六十三条　物业服务企业、其他管理人及服务机构应当按照有关规定向市或区（市）县房产行政主管部门报送统计报表。

第二节　前期物业服务合同

　　第六十四条　开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含下列内容：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）建设项目规划总平面布局图；

　　（四）建筑区划划分意见书；

　　（五）物业共有部分清册；

　　（六）房屋使用说明书。

　　前款第（一）、（二）、（六）项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。

　　第六十五条　开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案：

　　（一）临时管理规约样本；

　　（二）选聘物业服务企业的证明文件；

　　（三）前期物业服务合同。

　　第六十六条　在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。

　　建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。

　　第六十七条　有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘：

　　（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；

　　（二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；

　　（三）投标人少于3个。

　　符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产行政主管部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定的，应当报经市或区（市）县房产行政主管部门核准。

第三节　物业服务合同

　　第六十八条　物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

　　（一）物业服务事项；

　　（二）物业服务质量及费用标准；

　　（三）合同期限；

　　（四）违约责任。

　　第六十九条　物业服务合同应当约定建筑区划内的下列物业公共服务事项：

　　（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化的维护；

　　（三）公共区域环境卫生的维护；

　　（四）公共区域的秩序维护；

　　（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　（七）物业服务档案和物业档案的保管；

　　（八）其他物业公共服务事项。

　　物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

　　物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。

　　第七十条　物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

　　物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业服务的各项资金建账立制，定期公布其收支情况。

　　市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范，定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息；并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。

　　第七十一条　物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。

　　第七十二条　物业服务企业或者其他管理人承接建筑区划的物业服务时，应当对建筑区划内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位、业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。

　　开发建设单位、业主委员会应当予以配合；承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。

　　第七十三条　物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

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保外就医，是指对在服刑期间确有严重疾病的罪犯经批准取保在监所外医治的一种临时性措施。是一种监外执行刑罚的法律制度。它是法制和文明的象征，体现了我国对服刑人员的人文关怀。然而，近年来，少数罪犯及亲属为使其逃避劳动改造惩罚，利用各种关系，伪造虚假病残鉴定文书，企图逃避法律监督。
保外就医是法律赋予公民的合法权利。但正如博登海默所说：“如果我们从正义的角度出发，决定承认对自由权利的要求乃是植根于人的自然倾向之中的，那么即使如此，我们也不能把这种权利看作是一种绝对的无限制的权利。任何自由都容易为肆无忌惮的个人和群体所滥用，因此为了社会福利，自由就必须受到某些限制。” 因而法律在规定了保外就医制度，保障犯罪嫌疑人、被告人和犯罪人权利的同时，也分别规定了保外就医的适用条件。
保外就医的适用条件是“有严重疾病需要保外就医的”，但“对于适用保外就医可能有社会危险性的罪犯，或者自伤自残的罪犯，不得保外就医”。同时“对于罪犯确有严重疾病，必须保外就医的，由省级人民政府指定的医院开具证明文件，依照法律规定的程序审批。”
如果我们严格按照法律规定的条件去实施保外就医制度，那么就可以基本上达到既打击犯罪又保障人权的两重效果。然而事实并不那么简单，保外就医制度在实施过程中逐渐“变味”。
案例：广东江门获刑10年副市长靠假体检鉴定未坐牢
江门市委原常委、原常务副市长林崇中被判入狱10年，但从宣判当天起，他就开始“保外就医”，一天牢也没坐，在外“逍遥”了一年。昨日，广东省检察院通报省社区矫正法律监督工作情况时透露，是看守所串通医院为林崇中出具了假体检鉴定，使其符合保外就医条件，目前其已被收监。
　　据介绍，在实际情况中，监外执行服刑人员常有“消失”的情况。省检察院表示，今年以来检察机关加强了对监外服刑人员在矫正期间是否违反法律法规和有关监管规定，暂予监外执行的条件消失后是否依法收监执行等情况的监督。
　　通报中透露，河源某保外就医的朱某某在保外就医后就“人间蒸发”了，脱管长达10年，其于近日被抓获收监。
　　据统计，截至2011年上半年，广东省共有社区矫正服刑人员10469人，其中管制105人，缓刑6907人，假释1268人，暂予监外执行480人，剥夺政治权利1709人。
一、保外就医中存在的问题
1、保外就医审批不严，造成了保外就医的滥用
因为我国的法律对保外就医的规定不甚严密，在1996((刑事诉讼法》实施前一直是遵照司法部会同最高人民检察院和公安部几部门1990年颁布的《罪犯保外就医执行办法》规定办理的，因规定权威性不强，各地都相应制定了这方面的细则，操作不是很规范，各地在尺度的掌握方面差异很大，漏洞很多。虽然存在着一套严密的审批程序，但很多地区在实际操作中却无法做到。有些单位擅自降低保外就医标准，对一些不符合保外就医标准的罪犯适用了保外就医，出现一些罪犯在保外就医期间外出打工经商，看不出有什么严重疾病；有些单位甚至对自伤自残的罪犯也保外就医；这些都造成了保外就医的滥用。
2、在落实对保外就医犯的监督管理上，存在不负责任现象
一则监管机关和基层公安机关联系不够，监管机关在办理了保外就医手续后，把人保外后，没能及时送达法律文书，使保外就医的人员脱管失控；二则有些公安机关对保外就医人员的监管考查不严，定期的谈话和走访不够，甚至引起保外就医人员逃脱现象。
3、个别人徇私舞弊，致使有些罪犯利用保外就医逍遥法外
由于法律制度的不完善，有些犯罪分子企图钻法律的空子，利用病残取保逃避法律制裁，用行贿、拉关系的手段拉拢有关人员违法办理保外就医，以保代放。
4、操作程序不甚合法
《罪犯保外就医执行办法》第十二条规定：对符合保外就医条件的罪犯，实行定期保外就医制度。依据罪犯病情，可以一次批准决定保外就医时间半年至一年。期满前，监狱、劳改队、少管所应当派干警实地考查或者发函调查。需要继续保外就医的，办理延长保外就医期限手续，每次可延长半年至一年。但在现实操作中却存在着一些不合规定的做法，如“一保到底”(在刑期之内，保外就医时间上没有限制)，拖办、漏办续保手续等。
5、病残鉴定程序不规范
病残鉴定必须经过委托单位、鉴定人、出具鉴定书等一系列规范流程, 当前病残鉴定程序比较混乱, 特别在鉴定书书写方面, 有的医生仅简单写了一个疾病病名诊断, 有的只简单写了疾病特征, 根本不具备鉴定书所应有的各类基本要素, 因此医生出具的应不是鉴定书, 而是一份诊断证明, 诊断证明是否具有鉴定的效力, 缺乏法律依据。另外对于续保的保外就医人员, 狱医在没有与当事人接触的基础上, 往往仅凭当事人寄来的病历资料和就诊医院的疾病证明, 就出具保外就医意见, 这与法医鉴定有着明显的区别。同时对当事人在错案责任追究上, 法医单独对鉴定书的真实性负责, 而医生作为非鉴定人, 不负有类似鉴定人的单独法律上的义务。
6、病残鉴定医院管理混乱
刑诉法第214 条第三款规定: 对于罪犯确有严重疾病, 必须保外就医的, 由省级人民政府指定的医院开具证明文件, 依照法律规定程序审批。而在实践中大多执行的却是司法部[1990]247 号文, 该文第六条规定: “保外就医的病残鉴定由监狱、劳改队、少管所医院进行, 未设医院的, 可送劳改局中心医院或者就近的县级以上医院检查、鉴定。”根据此规定, 可进行病残鉴定的医院范围广、数量多, 虽然比较方便, 但不规范, 难管理的问题比较突出。而且这些医院无论从技术水平还是从对病残标准的理解和掌握上, 都存在较大的差异, 客观上使病残鉴定工作难以统一, 难以实现对病残鉴定的监督和制约, 使权钱交易、弄虚作假、徇私舞弊有机可乘, 导致以保代放和收监难等问题。
二、保外就医问题产生的主要原因
第一、保外就医病残鉴定制度中责任制与责任追究制不完善、不落实。
鉴定责任制度是指有关人员违反鉴定义务所应承担的法律责任。由于目前对鉴定程序未作规定，具体义务难以确立，因此，在大多数情况下，对由于不尽职守而导致错误鉴定、不及时续保、不尽考察义务的鉴定医师、保证人及相关部门人员无法追究其责任。这也给少数罪犯及其亲属钻鉴定管理的漏洞，以获取虚假病残鉴定证明提供了可乘之机。同时，也是滋生司法腐败的温床。
第二、保外就医鉴定证明不实。
表现在以下几个方面：其一、张冠李戴，弄虚作假。有的罪犯及家属利用医院管理上的漏洞，用有严重疾病的人顶替罪犯作身体健康检查，获取患病的报告单、CT、X光片等。其二、请客送礼，伪造鉴定。罪犯及亲属为了达到保外就医利用各种关系，采取请客送礼、贿赂等非法手段，拉拢腐蚀有关执法人员、医护人员，使他们违反有关法律法规，为其提供虚假化验单、报告单。使罪犯由无病变有病，由小病变大病，为违法保外就医大开方便之门。其三、无法医技能，审查流于形式。普通的执法人员或检察人员由于缺乏法医技能，无法对病残鉴定结论和病历真伪进行审查监督，使少数不法分子伪造的假病历和假鉴定瞒混过关。其四、管理混乱，责任不明。现行法律、法规缺乏对保外就医鉴定人员的技术素质和思想素质的具体要求，缺乏对保外就医鉴定小组人员组成的明确规定，造成所有劳改机关医院和县以上医院的医生人人能鉴定，个个不负责的局面。
第三、在保外就医办理过程中，缺乏有效监督机制。
1、监督失控，形同虚设。根据法律规定，批准保外就医的机关，应将批准决定抄送人民检察院审查，检察机关认为保外就医不当的，应当在接到批准决定后一月内，以书面意见送交批准机关，批准机关应当立即对该决定进行重新核查。但在实践中，有的监狱职能部门在上报保外就医时，我行我素，事前没有向检察机关(驻监检察室)证求意见，事后也不通报；有的批准机关事前、事后都不征求检察机关的意见；有的检察机关收到批准决定后，由于缺乏专业知识的法医参与，不能对批准决定进行实质性审核，导致监督失控，形同虚设。
2、应收监而未收监。监狱在对保外就医罪犯进行监督考察时，大多无法医参加，对保外就医人员病情缺乏真实性了解，使一些罪犯的病情基本好转或痊愈，仍然取保在外。
3、监狱自我考察，检察监督失控。大部分监狱对保外就医人员自行考察，从而使检察机关对保外就医人员监督失控。第四，应当续保而未及时续保。有的保外就医人员，病情未好转，需要继续治疗的，但原来的保外就医的时间已经结束，由于未及时续保，导致保外就医人员仍然取保在外，导致对保外就医人员监督失控。
第四、地域管辖差别，保外就医监督难以到位。
在外地劳改的罪犯办理保外就医后，大部分回原户籍所在地治疗。由于其监督单位与劳动改造单位没有任何隶属，病情是否治愈病，不能及时反馈到劳动改造单位，劳动改造单位对保外就医的罪犯了解甚少，使保外就医监督难以到位。如徐州市睢宁县罪犯李某被保外就医后，因为刑期较长（12年），病情痊愈后，其家人对外宣称其因病医治无效去世，并搭起灵棚，操办丧事，欺骗保外就医的监督机关。实际上，李某为逃避法律制裁，改名换姓，外出打工。由于缺少对李某的有效监督和信息反馈，至今李某仍然杳无音信，监狱无法对其收监。
第五、少数单位和干警法制观念淡薄
少数单位和干警不能严格执法是主观方面的原因。有些单位从本身利益出发，为违法保外就医开了绿灯。有些干警为经济利益驱动，徇私情、徇私利、弄虚作假，使一些不符合保外就医条件的罪犯得以保外，逃避法律制裁。
第六、执行机关任务重，警力有限。
具体负责保外就医监管考察工作的派出所，既要负责辖区内的治安和刑事案件，又要负责外来人口和重点人口的管理，再去过问保外就医罪犯在哪个医院治疗，治疗情况怎样，一些派出所民警反映心有余而力不足。
第七、群众监管名存实亡。
居民委员会和村民委员会等群监群管力量薄弱。在调查中发现，一些基层干部大都把精力放在应付日常工作和发展经济上，群监群管观念在相当一部分人的思想中已淡化甚至消失，成立帮教组织，只是挂个名而已， 有的地方甚至连挂名都没有。
三、完善保外就医制度的对策
为了加强对保外就医人员管理和监督，根据中央政法委通知要求，检察机关对保外就医工作的监督，要“变事后监督为同步监督，从程序上确保外就医工作的全过程置于法律监督之下”，如何防止违法保外就医，笔者提出以下对策：
第一、环环紧扣，同步监督。
要做好保外就医监督工作，首先要监督该保外就医鉴定医院是否为符合法律规定的指定医院，罪犯的病残鉴定是否准确、规范，呈报的材料是否齐全，程序是否规范，批准（决定）机关的意见是否得当，相关法律文书是否规范，送达是否及时。其次是监督执行机关干部是否对保外就医罪犯依法监督、管理，保外就医背后是否存在的职务犯罪案件。此外，检察机关内部监所检察部门与检察技术部门应通力合作，形成整体合力，共同监督，切实保证保外就医工作环环紧扣，同步监督，依法进行。
第二、完善鉴定组织，明确责任。
在劳改机关医院或县以上医院成立保外就医病残鉴定小组，该小组中必须要有政法机关的专职法医参加。检察机关对保外就医罪犯进行监督审查时必须有法医参加，并对法医参与监督形成制度。检察机关法医在监督审查后，应当出具病情审查报告。有关批准部门领导在审查批准保外就医时，对无检察机关法医病情审查报告的应当拒绝签字。并且对保外就医实行首办责任制，对经办保外就医审批手续的领导、干警和法医审查人员实行错办追究责任制，那个环节出了问题，板子打在那个人身上，促进经办人员严格履行法律职责。在罪犯进行身体检查时，经办干警和执法机关法医和检察机关法医应对罪犯身体检查全程监控，防止违法保外就医现象的发生。对医疗单位或个人故意提供虚假证据的直接责任人要依法追究刑事责任。对鉴定程序和鉴定结论有异议的，检察机关要及时向报请机关提出，并督促报请机关对罪犯的病残情况进行重新鉴定。重新鉴定时，检察机关应派员参加。
第三、设立异地监督机制。
监狱、看守所办理了出狱、出所手续以后，保外就医罪犯押解至居住地的县级公安机关，改造地检察机关，应把保外就医罪犯的具体情况抄送罪犯居住地的人民检察院，以便于居住地的检察机关能及时了解情况。保外就医居住地的人民检察院应加强对保外就医罪犯执行情况的检察监督，定期深入保外就医罪犯居住地，了解执行公安机关派出所（或监督机关）具体监管考察的情况是否得力，监管制度是否健全、监管措施是否落实，保外就医罪犯是否脱管，罪犯保外就医情形消失后，是否有逃避监管的情形。发现以上情况，应及时通知罪犯改造地检察机关或监狱，监狱应及时收监，如收监不及时，应通知罪犯改造地检察机关，由改造地检察机关向监狱提出纠正意见或检察建议。同时，改造地检察机关应对罪犯保外就医执行情况，建立、健全定期查制度、实地考察制度、专项检察制度等，切实保证检察机关对罪犯保外就医活动全过程，实现同步监督。居住地检察机关应在检察机关法医的参与下，每年对保外就医人员进行1-2次实地监督考察，对其所患疾病建立档案。并对违规错办保外就医的相关人员依法追究刑事责任，同时应追究检察机关监督人员和法医的失职责任，只有这样才能堵塞漏洞，防止违法保外就医的产生，维护法律的公平正义。
第四、健全并落实有关责任制和责任追究制度。
1、鉴定医院的工作人员、鉴定医师以及承担监督管理职责的公安人员，不履行相关义务，甚至弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、追究保证人的保证责任，督促保证人切实履行保证职责。如可借鉴取保候审中保证人有关责任的规定，对于不履行保证义务的，可以对保证人进行罚款。