吉林省交通厅关于发布《吉林省公路工程质量鉴定实施细则》的通知

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吉林省交通厅关于发布《吉林省公路工程质量鉴定实施细则》的通知

吉林省交通厅


吉林省交通厅关于发布《吉林省公路工程质量鉴定实施细则》的通知

吉交发[2006]36号 


  各市(州)交通局、厅直有关单位: 
  《吉林省公路工程质量鉴定实施细则》经省交通厅研究通过,现发布实行。 
  附件:《吉林省公路工程质量鉴定实施细则》 
            
                          二00六年十月九日 
           吉林省公路工程质量鉴定实施细则 
第一章  总  则 
  第一条 为规范我省公路工程质量鉴定工作,根据交通部《公路工程竣(交)工验收办法》(交通部令2004年第3号)、《关于贯彻执行公路工程竣交工验收办法有关事宜的通知》(交公路发[2004]446号)、《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)等有关规定,结合我省实际情况,制定本实施细则。 
  第二条 本细则适用于我省境内各等级公路的新建、改建、独立大中桥、隧道、沿线服务管理设施及养护大修等工程质量鉴定。 
  第三条 公路工程质量鉴定工作应由公路质量监督机构负责主持。 
  省质量监督机构负责工程质量鉴定的范围为: 
  (一)国、省干线公路的新建、改建工程项目; 
  (二)高速公路及一级公路(2000万元以上)养护大修工程项目; 
  (三)县道20公里以上高速、一级公路工程项目; 
  (四)特殊结构或技术复杂的大桥和500米以上的隧道工程; 
  (五)中央投资的国防(边防)公路。 
  市(州)质量监督机构负责本地区内省质量监督机构鉴定范围之外的所有新建、改建、大修公路工程的质量鉴定工作,其鉴定结果应报省质量监督机构备案。 
  第四条 公路工程质量鉴定应按主体工程、交通机电工程、沿线服务管理设施、环境保护工程分别进行建设项目的等级评定。 
  第五条 公路工程质量鉴定工作内容包括工程实体检测、外观检查和内业资料审查及评定打分。 
  第六条 公路工程质量鉴定分为交工验收前的质量检测(以下简称交工质量检测)和竣工验收前的质量鉴定(以下简称竣工质量鉴定)两个阶段。 
  交工质量检测是交工验收前质量监督机构对公路建设项目的单位工程和分部工程进行工程实体检测、外观检查和质量保证资料审查,评价合同段(单位工程)及建设项目工程质量是否符合技术标准、设计和规范要求,是否可以移交下一阶段施工或者是否符合交工验收条件,并为竣工质量鉴定提供基础资料和评定依据。 
  竣工质量鉴定是竣工验收前质量监督机构对公路建设项目经过试运营期后的实体检测(复测)、外观检查和质量保证资料审查及评定打分,综合评价公路建设项目工程质量状况,是否符合竣工验收条件。 
  第七条 公路工程质量鉴定依据 
  交通部颁发的公路工程质量检验评定标准、设计规范、施工规范和养护工程质量检验评定标准;国家及我省的有关规定;经批准的可行性研究报告、初步(施工图)设计及变更设计文件、图纸;经批准或确认的招标文件、合同文本及质量管理文件;质量监督机构的监督资料及有关单位的质量管理资料。 
  第二章  交工质量检测 
  第八条 交工质量检测由阶段质量检测和完工质量检测两个阶段组成。 
  阶段质量检测是指质量监督机构对已完成的分部工程、单位工程、合同段工程按附件一要求的抽检项目进行实体检测,按附件二要求进行外观检查,按交通部 《公路工程竣工档案目录》要求进行内业资料审查,并形成检测意见。 
  完工质量检测是指质量监督机构对已完成的合同段或单位工程按附件一要求的抽检项目进行检测,按附件二要求进行外观检查,按交通部 《公路工程竣工档案目录》要求进行内业资料审查,并形成检测意见和检测报告。 
  第九条 阶段质量检测需具备的条件 
  (一)按施工合同和设计文件要求完成工程的分部工程、单位工程、合同段工程的施工; 
  (二)施工单位按照交通部《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)及相关规定的要求对工程质量自检合格; 
  (三)监理工程师对工程质量独立抽检评定合格,并经项目法人确认; 
  (四)工程技术控制点保护完好; 
  (五)自然环境满足外业检测要求。 
  第十条 阶段质量检测实施程序 
  独立合同段路基工程全部完工或全部路基工程完成50%以上,并具备第九条规定的条件后,由项目法人向质量监督机构提出书面申请。质量监督机构应在收到书面申请后,7个工作日内组织阶段质量检测;质量监督机构在项目阶段质量检测后,在8个工作日内向项目法人出据项目阶段质量检测意见。未经路基工程阶段质量鉴定的工程项目,不允许进行路面工程的施工。 
  桥梁工程、隧道工程、路面工程的分项工程“关键项目”实行备案制度。“关键项目”为《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)中第3.2.1条规定的涉及结构安全和使用功能的重要实测项目。 桥梁工程、隧道工程、路面工程的“关键项目”施工完成,各项目业主应在抽检评定后15个工作日内将检测结果报项目的质量监督机构备案。项目的质量监督机构视实际情况结合日常监督进行质量抽查。监督抽查的数据和备案的抽查结果将做为质量鉴定的依据。 
  第十一条 完工质量检测需具备的条件 
  (一)按施工合同和设计文件要求完成工程的施工; 
  (二)施工单位按照交通部《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)及相关规定的要求对工程质量自检合格; 
  (三)监理工程师对工程质量独立抽检评定合格,并经项目法人确认; 
  (四)施工单位、监理单位、设计单位已完成工作总结; 
  (五)竣工文件第三、四部分编制完成; 
  (六)工程技术控制点保护完好; 
  (七)自然环境满足外业检测要求。 
  第十二条 完工质量检测实施程序 
  公路建设项目完工并具备第十一条规定的条件后,由项目法人向质量监督机构提出书面申请。质量监督机构应在收到书面申请后15个工作日内组织完工质量检测。 
  质量监督机构在项目完工质量检测后,在25个工作日内向项目法人出据项目交工质量检测意见,并按规定将检测报告向交通主管部门备案。 
  第十三条 交工质量检测存在下列情况之一的,应进行返工、整修、整理,达到设计和有关要求后方可重新进行交工质量检测。 
  (一)使用的原材料、半成品、成品及施工工艺不符合《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)中的基本要求。 
  (二)工程外观存在严重缺陷和安全隐患或已降低服务水平。 
  (三)内业资料未按要求整理或检查项目不全、频率不足或缺少必要的数据,伪造、涂改检测数据,不能有效证明工程所用的原材料、施工工艺及工程质量符合规范要求或资料反映出的工程质量达不到合格标准,不能保证安全运营及正常使用。 
  (四)构造物混凝土强度、路面面层厚度的代表值、路面弯沉代表值等,按《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)评定不合格;桩基的无破损检测、预应力构件的张拉应力、桥梁荷载试验等不符合设计要求,桥梁主要受力部位有超过规范要求的裂缝,桥梁通航净空尺度不满足设计要求;隧道支护、衬砌厚度严重不足,隧道支护、衬砌背后有严重空洞;重要支挡工程严重变形、高填方严重沉陷变形、高边坡有失稳等现象。 
  第三章  竣工质量鉴定 
  第十四条 竣工质量鉴定需具备的条件 
  (一)通车试运营2年后; 
  (二)交工验收提出的工程质量缺陷等遗留问题已处理完毕,经项目法人验收合格; 
  (三)各参建单位已按交通部规定的内容完成各自的工程报告(项目法人工作报告、设计单位工作报告、施工单位工作报告、监理单位工作报告); 
  (四)竣工文件全部编制完成; 
  (五)自然环境满足外业检测要求。 
  第十五条 竣工质量鉴定实施程序 
  公路建设项目具备第十四条规定的条件后,由项目法人书面向质量监督机构申请竣工质量鉴定。质量监督机构应在收到书面申请后15个工作日内组织竣工质量鉴定。 
  第十六条质量监督机构在项目竣工质量鉴定检测后25个工作日内向项目法人出据项目工程质量鉴定报告。 
  第十七条 未经竣工质量鉴定或鉴定不合格的工程不得进行竣工验收。 
  第四章  质量鉴定方法 
  第十八条 单位工程和分部工程的划分 
  (一)单位工程 
  每个合同段范围内的路基工程、路面工程、交通安全设施分别作为一个单位工程;特大桥、大桥、中桥、隧道以每座作为一个单位工程(特大桥、大桥、特长隧道、长隧道分为多个合同段施工时,以每个合同段作为一个单位工程);互通式立体交叉的路基、路面、交通安全设施按合同段纳入相应单位工程;桥梁工程按特大桥、大桥、中桥分别作为一个单位工程。 
  (二)分部工程 
  每个合同段的路基土石方、排水、小桥、涵洞、支挡、路面面层、标志、防护栏等分别作为一个分部工程;桥梁上部、下部各作为一个分部工程;隧道衬砌、总体各作为一个分部工程。 
  第十九条 质量鉴定评分方法 
  公路工程质量鉴定评分依据质量监督机构在交工验收前和竣工验收前的工程质量检测资料,同时结合监督过程中的检查资料进行评分。 
  (一)分部工程质量评分方法 
  以鉴定检测数据和监督抽查数据中的合格点数除以总点数,确定抽查项目的合格率;按抽查项目的合格率加权平均计算分部工程的合格率,乘100作为分部工程实测得分;外观检查存在的缺陷,在分部工程实测得分的基础上采用扣分制,扣分累计不得超过15分。 
          鉴定检测合格点数(包括监督抽查合格点数) 
  抽查项目合格率= ——————————————————                              ×100 
            鉴定检测点数(包括监督抽查点数) 
             Σ[抽查项目合格率×权值] 
  分部工程实测得分= —————————————— ×100 
                  Σ权值 
  分部工程得分=分部工程实测得分-外观扣分 
  (二)单位工程、合同段、建设项目工程质量评分方法 
  根据分部工程得分采用加权平均值计算单位工程得分,再逐级加权计算合同段工程质量得分。合同段工程质量得分减去内业资料扣分,为该合同段工程质量鉴定得分(内业资料审查扣分累计不得超过5分),采用加权平均值计算建设项目工程质量鉴定得分。 
          Σ[分部工程得分×权值] 
  单位工程得分= ——————————————                          
               Σ权值 
              Σ[单位工程得分×单位工程投资额] 
  合同段工程质量得分 = ___________________________________ 
                Σ单位工程投资额 
  合同段工程质量鉴定得分= 合同段工程质量得分 - 内业资料扣分 
              Σ[合同段工程质量鉴定得分×合同段工程投资额] 
  建设项目工程质量鉴定得分 = ____________________________          
                  Σ合同段工程投资额 
  第二十条 工程质量等级评定 
  工程质量等级应按分部工程、单位工程、合同段、建设项目逐级进行评定,分部工程质量等级分为合格、不合格两个等级;单位工程、合同段、建设项目工程质量等级分为优良、合格、不合格三个等级。 
  (一)分部工程质量等级评定 
  分部工程得分大于或等于75分,则分部工程质量为合格,否则为不合格;评定为不合格的分部工程,经加固、补强,满足设计要求后,可重新进行鉴定,但计算分部工程评分值时按其复评分值的90%计算。 
  (二)单位工程质量等级评定 
  单位工程所含各分部工程均合格,且单位工程得分大于或等于90分,质量等级为优良;所含各分部工程均合格且得分大于或等于75分,小于90分,质量等级为合格,否则为不合格;所属任一个分部工程不合格,则该单位工程为不合格。 
  (三)合同段工程和建设项目质量等级评定 
  合同段(建设项目)所含单位工程(合同段)均合格,且工程质量鉴定得分大于或等于90分,工程质量鉴定等级为优良;所含单位工程均合格,且得分大于或等于75分、小于90分,工程质量鉴定等级为合格;否则为不合格;所属任一个单位工程(合同段)不合格,则该合同段(建设项目)为不合格。 
  出现过重大质量事故,经加固、补强后造成历史性缺陷的工程,其相应的单位工程、合同段工程质量不得评为优良。 
  第二十一条 工程实体检测频率和项目 
  (一)工程实体检测频率 
  1、路基工程压实度、边坡每公里抽查不少于一处;路基弯沉逐车道连续检测(采用贝克曼梁双车道每公里80点); 
  2、排水工程的断面尺寸每公里抽查2-3处,铺砌厚度按合同段抽查,每合同段开挖检查5-10个断面; 
  3、小桥抽查不少于总数的20%; 
  4、涵洞抽查不少于总数的10%; 
  5、支挡工程抽查不少于总数的10%且每种类型抽查不少于1处; 
  6、路面工程的弯沉、平整度逐车道连续检测(采用贝克曼梁双车道每公里80点);路面厚度每车道连续检测或双车道每公里2点;其他抽查项目每公里不少于1处; 
  7、特大桥、大桥逐座检查;中桥抽查不少于总数的50%; 
  桥梁下部工程,特大桥、大桥少于5个墩台的逐个检查,多于5个墩台的抽查总数的50%;中桥抽查墩台总数的50%。 
  8、隧道逐座检查; 
  9、交通安全设施中防护栏每公里抽查不少于1处;标志抽查不少于总数的10%; 
  (二)工程实体检测项目按附件一执行。 
  第二十二条 实体质量检测抽查项目规定值或允许偏差,除本细则已明确了规定值或允许偏差的抽查项目外,其余抽查项目的规定值或允许偏差按照《公路工程质量检验评定标准》(JTG F80/1-2004)执行。 
  第二十三条 外观检查。外观检查内容及扣分标准按附件二有关规定执行。 
  第二十四条质量监督机构应按公路工程竣工档案管理的有关规定,对监理资料、施工资料、科研和新技术应用资料进行审查,要求如下: 
  (一)内业资料应是原始资料,是施工过程中的原件。不符合要求时,减1-3分; 
  (二)内业资料应字迹清晰、工整,表格内容应填写完整,签字齐全,并按要求分类归档,装订整齐。不符合要求时,减1-3分; 
  (三)按施工工序、工艺的要求所有资料应齐全、完整,资料反映出的抽查频率、质量指标应满足有关标准、规范规定的要求。不符合要求时,减2-4分; 
  (四)地基处理、隐蔽工程施工记录(图片)和大桥、隧道施工监控资料应齐全、完整、连续。不符合要求时,减1-3分; 
  (五)施工过程中的非正常情况记录及其对工程质量影响分析资料应齐全、完整、详实。不符合要求时,减1-3分; 
  (六)施工过程中发生的质量事故,经处理补救后,达到设计、质量要求的认可证明文件应有效、齐全。不符合要求时,减1-3分; 
  (七)施工单位针对质量监督机构、监理单位在施工中提出质量问题的整改意见应合理、详尽。不符合要求时,减1-3分; 
  (八)设计变更资料内容齐全。不符合要求时,减1-3分。 
  第五章  附   则 
  第二十五条 本细则附件一中未列出的实体检测项目,质量监督机构可根据工程实际情况增加检测项目。 
  第二十六条 必要时质量监督机构可委托有资质的试验检测机构承担检测工作。 
  第二十七条 对于规模较小、等级较低的小型项目,经有关部门批准后,交工质量检测和竣工质量鉴定工作可合并为一次竣工质量鉴定。 
  第二十八条 监督抽查的数据用于工程质量评定必须具备的条件: 
  (一)应为具有代表性的随机取样数据; 
  (二)与鉴定检测段落位置不重合; 
  (三)未因监督抽查检测结果合格率偏低而进行返工或整修。 
  第三十条 本实施细则由吉林省交通厅负责解释。 
  第三十一条 本实施细则自颁布之日起实行。 
  附件一:公路工程质量鉴定实体检测项目表 
  附件二:公路工程质量鉴定外观检查内容及扣分标准 
  附件三:工程质量检验评定表格 
  附件四:鉴定申请格式 
  附件五:检测意见格式 
  附件六:检测报告格式 
  附件七:工程质量鉴定报告格式 
  附件八:公路工程质量监督报告格式 
  附件九:项目参建单位工作综合评价等级证书 
  附件十:公路工程监理工作综合评价表 
  附件十一:公路工程施工管理综合评价表 
                             




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铁岭市物业管理暂行办法

辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令

第 62 号

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《铁岭市物业管理暂行办法》业经2007年6月25日铁岭市第五届人民政府第40次常务会议审议通过,现予公布,自2007年10月1日起实施。

市 长

二00七年八月二十八日

铁岭市物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,保障物业的合理使用,维护业主、物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理,是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。

本办法所称物业使用人,是指物业承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理企’业,是指依法设立,具有独立法人资格、营业执照和物业管理企业资质证书,从事物业管理服务活动的企业。

第四条 市房产局是本行政区域内物业管理活动的行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。

县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会,对本辖区内物业管理实施监督、管理。

城市街道办事处,负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。

建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安消防等部门,按照各自职责,协同实施本办法。

第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业,应积极推行以招投标方式选聘物业管理企业。

第二章 业主大会和业主委员会

第六条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 新建住宅小区入住率达到50%以后,在县(市)区房产行政主管部门的指导和协助下,由开发建设单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组;达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组,召开业主大会,选举产生业主委员会。

召开业主大会应于会议召开15日前,通知全体业主及物业使用人,并安排专人做好业主大会会议记录。

第九条 物业管理区域内业主人数较多的,可以栋、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前,将会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后,由业主代表如实反映给业主大会。

业主代表因故不能参加会议的,其所代表的业主可另选一名业主代表参加。

第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主委员会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会投票权数的确定:

住宅:按拥有的住宅套数计算,每套住宅计一票。

非住宅:按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票,每超过100m2再计一票。

第十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业或其他管理人;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会设主任1人,副主任2人,主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模,业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成,任期2至3年。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。

第十六条 为确保物业管理到位,应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十八条 业主委员会委员应符合下列条件:

1. 必须是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

2.遵守国家有关法律、法规;

3.遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

4.热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

5.具有一定组织能力;

6.具备必要的工作时间。

第十九条 业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;并在届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的所有财物移交给新一届业主委员会。

第二十条 经业主委员会或者20%以上业主提议,认为需要变更业主委员会委员的,由业主大会作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

2.无故缺席业主委员会会议,连续3次以上的;

3.因疾病等原因丧失履行职责能力的;

4.有犯罪行为的;

5.以书面形式向业主大会提出辞职的;

6.拒不履行业主义务的;

7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第二十二条 业主委员会委员资格终止,必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。

第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

工作经费的支出要定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县(市)区房产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知所在的社区居民委员会,并认真听取他们的建议。

第三章 前期物业管理

第二十六条 住宅小区物业设施建设应符合规定的标准,建设规模在1万平方米以上的,应有小区软、硬覆盖等配套设施和物业办公用房等物业规划设计。

第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。不经验收或验收不合格的小区不得交付使用,不得发放房屋所有权证。

第二十八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,依法签订《前期物业服务合同》,由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。建设单位因故没有聘到物业管理企业的,由建设单位直接管理,以免弃管现象发生。

第二十九条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县(市)区房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十条 住宅物业的建设单位应在销(预)售物业之前,制定《业主临时公约》,在与买受人签订《商品房买卖合同》时,应向买受人明示并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》应包含前期物业服务合同约定的内容,并对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反《业主临时公约》应承担的责任等事项依法作出约定,不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十一条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房,但总面积不得低于100m2,物业办公用房应为地面以上的成套房屋。

物业办公用房产权归全体业主所有,物业管理企业不得擅自改变用途,确需改变的,应当经业主大会同意。

第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

第三十三条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并登记。

第三十四条 在办理物业承接时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理用房的相关资料;

(五)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十五条 住宅物业的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任,在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

1.地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2.屋面防水工程,有防水要求的卫生间,房间和外墙面防渗漏,为5年;

3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

4.电器管线、给排水管道、设备安装为2年;

5.装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第四章 物业管理服务与收费

第三十六条 从事物业管理活动的企业,应当具有独立的法人资格,取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。

从事物业管理活动的企业,应取得市房产行政主管部门核发的《物业企业资质证书》,物价行政主管部门核发的《物业收费许可证》,税务部门核发的《税务登记证》,方可从事物业管理活动。

第三十七条 从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员,按照国家规定,取得职业资格证书,实行持证上岗制度。

第三十八条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业,按照建设部《物业合同示范本》的内容,签订书面物业服务合同。

合同内容包括:1.物业管理事项;2.服务质量;3.服务费用;4.双方的权利义务;5.专项维修基金的管理与使用;6.物业管理用房;7.合同期限;8.违约责任;9.争议解决的方式;10.其他事项。

第三十九条 市、县(市)区人民政府物价行政主管部门会同同级房产行政主管部门,负责确定本行政区域内物业服务收费等级、收费标准,并实施监督管理。

第四十条 物业管理企业应当按照物价行政主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第四十一条 经物价行政主管部门确认,具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业,具有收费资格,允许向业主收取物业服务费:

1.经工商行政管理部门登记注册;

2.经物业管理行政主管部门资质确认;

3.取得税务登记证书并依法纳税;

4.成立业主大会的,并产生负有协调和监督职责的业主委员会。

第四十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得列入物业服务支出或者物业服务成本。

第四十三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价,由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价,根据管理、服务等级对应的基准价,在浮动幅度内确定收费标准。

第四十四条 高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务分四个等级:

一级:1.基础配套设施设备齐全;2.封闭管理,24小时保安巡查;3.实行智能化管理;4.楼道、环境卫生标准化保洁;5.房屋及共用设施设备维修、养护;6.绿化管理、养护;7.社区精神文明建设。

二级:1.基础配套设施设备基本齐全;2.封闭管理,24小时保安;3.楼道、环境卫生标准化保洁;4.房屋及共用设施设备维修、养护;5.绿化管理、养护;6.社区精神文明建设。

三级:1.基础配套设施设备基本齐全;2.半封闭管理,治安秩序维护;3.楼道、环境卫生保洁;4.房屋维修、养护;5.绿化管理、养护;6.社区精神文明建设。

四级:1.有部分基础配套设施,开放式管理;2.房屋养护;3.楼道、环境卫生保洁;4.绿化管理。

第四十五条 高级公寓、高层住宅、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务收费,由物价行政主管部门和物业行政主管部门按四十四条规定的四个等级确定政府指导价,由业主与物业服务企业在指导价幅度内协商确定,按建筑面积收取。

第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋,由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责,参照物业管理方法,采取自助式管理,按四级收取管理费。

第四十七条 物业管理企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

第四十八条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

已竣工出售并办理入住手续的物业,物业服务费用由物业买受人交纳。

第四十九条 物业合同到期终止时,物业管理企业应在合同终止30日前告知业主委员会,由业主大会重新选聘物业管理企业,并在房产行政主管部门、社区居民委员会的监督下交接。提前解除合同的,提出解除合同方应在合同终止30日前告之对方,合同解除后,尚未选聘新的物业管理企业的应当由社区居民委员会负责环境卫生保洁,并按四级收费标准收费,至选聘新的物业管理企业为止。

第五十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第五十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十四条 物业使用禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌;

(二)擅自改变房屋的使用性质;

(三)擅自搭建、贴建建筑物、构筑物;

(四)在建筑物上乱张贴、乱涂、乱刻画;

(五)损坏或擅自占用共用部位、共用设施设备;

(六)侵占绿地、损毁花草树木;

(七)随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;

(八)生产、储存、经营易燃、易爆物品或排放有毒、有害物质及产生超过规定标准的噪音;

(九)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(十)擅自设置摊点;

(十一)随意停放车辆;

(十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十五条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并监督、检查。

第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第五十七条 物业管理住宅区内的机动车停车场、自行车存车棚属于业主共同所有的,由业主委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费,收费所得用于补充物业环境建设、管理经费不足。

第五十八条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时,相邻关系人应予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。业主因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人财产损失的,责任人应当予以修复或者赔偿。

第五十九条 业主必须依法缴纳专项维修基金。专项维修基金属全体业主所有,用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造,专款专用、专户存储,任何人不得挪用、占用。专项维修基金缴纳标准按《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》缴纳。

《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》实施前的维修基金,本着属地原则,共用部位、共用设施设备需大修、更新、改造的,以栋、单元为单位,暂由业主共同筹集。

第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应主要用于补充专项维修基金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 法律责任

第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十七条,责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第六十二条 住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十八条,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十三条 未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十条,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十四条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十一条,责令停止违法行为,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十五条 住宅物业的建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十四条,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十六条 挪用专项维修资金的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条,追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十七条 未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十五条,责令限期改正,给予警告,并处1万元以上lO万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十六条,责令限期改正,给予警告,并依据本办法第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;

单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十九条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十二条,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十条 业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依据应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

第七十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚构不成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第七十二条 凡有下列行为之一的,由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处:

(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的;

(二)擅自设立收费项目,乱收费用的;

(三)不按规定办理收费许可证的;

(四)不按规定实行收费公示和明码实价;

(五)提供服务质价不符,只收费不服务和多收费少服务的;

(六)其他违反本办法的行为。

第七十三条 违反本规定,房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附 则

第七十四条 乡、镇,工业园区,集中工矿区的住宅物业管理,可参照本办法执行。

第七十五条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

第七十六条 本办法自2007年10月1日起施行,《铁岭市城市住宅区物业管理办法》同时废止。
企业并购律师实务——并购意向书的制作

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。


并购双方经过初步接触后,就会签订并购意向书。意向书主要是为后面的并购活动提供一个合作框架,以保证后续活动的顺利开展。一般来说,并购意向书的内容有些有法律约束力,有些没有法律约束力。其中,保密条款、排他协商条款、费用分摊条款、提供资料与信息条款和终止条款有法律约束力,其他条款的效力视并购双方的协商结果来定。并购意向书主要有以下条款:
一、保密条款
保密条款的作用有二:第一是为了防止并购方对目标企业的并购意图外泄,从而对并购双方造成不利影响,并购意向书一般都会约定诸如“并购的任何一方在共同公开宣布并购前,未经对方同意,应对本意向书的内容保密,且除了并购双方及其雇员、律师、会计师和并购方的贷款方之外,不得向任何其他第三方透露”的内容;第二,保密条款可以防止并购方将目标企业向其提供的资料向外公开。当然,如果有法律强制公开的情况,则不在保密条款的效力范围之内。
二、排他协商条款
并购方为了取得独家并购谈判的地位,可能会规定这个条款。该条款主要规定没有取得并购方同意,目标企业不得与第三方公开或者私下进行并购接触和谈判。否则视为目标企业违约,并要承担违约责任。
三、费用分摊条款
该条款主要规定无论并购是否成功,并购双方都要共同来分担因并购事项所发生的费用。
四、提供资料与信息条款
该条款要求目标企业向并购方提供其所需的资料和信息,尤其是没有向公众公开的资料和信息,有利于并购方了解目标企业。
五、终止条款
该条款明确规定如果并购双方在某一规定期限内无法签订并购协议,则意向书丧失效力。
六、并购标的条款
主要说明并购方拟并购的对象是资产还是股权,具体的范围和数量等等。
七、对价条款
主要说明并购方打算给出的对价的性质和收购价格的数额或计算公式等等。
八、进度安排条款
主要说明后续的并购活动的步骤和大致时间。