物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
国家环境保护总局


关于印发2003年全国环境保护工作要点的通知

各省、自治区、直辖市环境保护局（厅）:

现将《2003年全国环境保护工作要点》印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：《2002年全国环境保护工作要点》

二○○三年一月二十三日

主题词：环保 工作 要点　通知
抄送：全军环境保护办公室、新疆生产建设兵团环保局、计划单列市及其他副省级城市环保局
总局各直属单位、派出机构：



2003年全国环境保护工作要点

2003年是贯彻落实党的十六大精神、全面建设小康社会和新一届政府组成的开局之年，也是实现“十五”环保目标的关键一年，做好今年的各项工作，具有承前启后的重要意义。各级环保部门要以邓小平理论、“三个代表”重要思想和党的“十六大”精神为指导，以改善环境质量、保护群众健康、保障环境安全为根本出发点，坚持可持续发展战略和环境保护基本国策，坚持与时俱进，不断创新，深化污染防治和生态保护，加强核与辐射安全监管，为全面建设小康社会做出积极贡献。工作要点如下：

一、全面实施污染物总量控制

配合国家经贸委等有关部门，继续发布淘汰落后生产工艺和设备名录，依法关闭和淘汰污染重、效益差的小企业和落后工艺，降低污染负荷；切实加强建设项目环境管理，做到新建项目增产减污；督促企业依法实施清洁生产，大力削减工业污染物排放总量；促进城市污水和垃圾处理设施建设，减少城市生活污染；结合农业结构调整，积极发展生态农业和有机农业，加强规模化畜禽、水产养殖的环境管理，减轻面源污染。全年主要污染物（化学需氧量、二氧化硫、烟尘、工业粉尘、氨氮、工业固体废物）排放总量要比2000年削减6%以上。

二、进一步加强工业污染防治

全面开展排污申报登记工作。建立动态申报登记数据库，抓好重点污染源在线监测系统建设，加强对重点污染源的监督核查。

积极稳妥地推行排污许可证制度。研究确定重点流域、城市、近岸海域各类环境功能区的环境容量，以环境容量为基础确定污染物削减计划和目标，将削减任务以排污许可证方式分配到重点污染源。加强实施排污许可证的基础工作。有条件的地区可开展排污交易的试点。

积极贯彻《清洁生产促进法》，实施清洁生产审计。鼓励公众参与，逐步建立企业环境行为公开制度，建立公众参与机制，督促企业加快治理污染。与有关部门合作制定优惠政策，鼓励废物回收利用和环境保护达标企业的产品出口。继续推进ISO14000环境管理体系认证，提高工业区、企业环境管理水平和竞争力。

抓紧危险废物安全处置设施建设，加强监督管理。加快城市医疗废物集中无害化处理步伐；严格按照国家标准建设危险废物集中处置设施；对危险废物产生、收集、运输、利用、存放、处置的各个环节实施全过程监控。联合有关部门全面淘汰高汞电池。

三、加快推进重点流域和区域污染治理

按照国务院批准的规划要求，加强对各重点地区污染防治项目落实情况的督促检查。全面做好“三河” 、“三湖”流域城市生活污水处理及农业面源污染控制等综合治理工作。抓紧实施三峡库区、南水北调水污染防治任务，确保库区和调水工程水质达到要求。按照河海统筹、陆海兼顾的原则，推动“渤海碧海行动计划”的实施，使渤海海域环境质量有所改善。“两控区”内要加快燃煤电厂脱硫进度，落实279项重点治理项目，使一批城市大气二氧化硫浓度达标。实施北京市新的环境治理五年规划，力争2003年市内空气环境质量二级和好于二级天数达到60%。

各地要重视解决群众关心的突出环境问题，以实际行动维护广大群众的环境权益和社会稳定。

四、把城市环境保护提升到一个新水平

改革城市环境综合整治定量考核制度，调整考核指标，提高城市环保工作进展和实绩在考核中所占比重。深化环保模范城市创建活动，在继续推进创建工作的同时，以现有环保模范城市为基础，提高标准，深化内涵，积极创建生态城市。国务院确定的113个大气污染防治重点城市，要尽快划定高污染燃料禁燃区，限期实现环境功能区空气质量达标。推进环保基础设施产业化、市场化发展。严格控制机动车污染，加强在用机动车污染排放定期检测，为明年实施新车排放标准（欧II标准）做好准备。继续加强城市扬尘、噪声环境管理。

五、深化生态环境保护工作

深入贯彻《全国生态环境保护纲要》。在全面完成生态环境调查基础上，发布成果，启动中东部生态功能区划，完成西部生态功能区划，开展生态保护规划编制试点；进一步加强生态功能保护区、自然保护区制度、规章建设，确定第一批国家级生态功能保护区，推动国家级自然保护区评估试点，提高其保护能力和建设水平；加强示范指导，扎实推进生态省、市、县创建活动；加强对中草药、旅游和矿产资源开发的环境监管；开展全国畜禽养殖污染防治、有机食品基地建设试点及农村重点地区集中式饮用水源地、“菜篮子”产品产地环境污染现状调查，加强小城镇环境规划，加大“全国环境优美乡镇”创建力度，着力推进农村生态环境保护；加强湿地保护的环境监管；加强生物安全和遗传资源保护，防止外来物种入侵。

六、严格核与辐射安全监督管理

继续加强对运行核电站、研究堆、核燃料循环设施的核安全和辐射环境监督管理，确保全年无重大核安全事故和核泄露事故发生。抓好秦山核电厂一期和二期一号运行机组、秦山二期二号、田湾核电厂在建机组的核安全监管，加强重点试验堆、研究堆、乏燃料后处理单位和高放、中低放废液处置的监督管理。继续做好放射源管理专项整治工作。加强核安全审评核验工作。

七、加强环境影响评价和建设项目环境管理

认真学习贯彻《环境影响评价法》，抓紧制定规划环评的目录、评价导则和配套的规章制度，逐步开展规划决策的环境影响评价。加大对建设项目中后期环境管理力度，继续做好青藏铁路等13个国家重点建设项目施工期间的环境监理。开展区域环境影响评价，加强开发区环境管理。开展创建建设项目“百佳工程”活动。进一步提高建设项目的环评质量，强化验收环节管理，规范验收程序。

八、加强环境监督执法

全面贯彻实施《排污费征收使用管理条例》，配合有关部门尽快出台条例的配套规章；做好排污量核定、征收标准的执行工作；严格执行“收支两条线”规定，依法全面足额征收排污费；配合财政部门用好管好排污费。继续开展查处环境违法行为专项行动，做好对重点地区、重点行业、重点污染源的环境监察；联合有关部门开展医院废物处理处置、家电废物安全处理、青藏铁路生态环境保护情况检查；全面开展城市污水、垃圾处理设施的环境监察；以畜禽养殖业环境监察为突破口，推进重点资源开发区和农村生态环境等的执法监察工作。组织开展全国环境事故应急响应、处理处置演习，推动各地突发性环境事故预案的制定，提高应急响应和处理能力。

九、加强环境立法和环境政策研究

继续配合立法机关完成《放射性污染防治法》的审议；配合国务院法制办完成《防治机动车排放污染监督管理条例》、《危险废物经营许可证管理办法》的审查工作；抓紧完成污染物排放总量控制条例、生态保护、生物安全等的立法工作；抓紧制定《环境影响评价法》、《清洁生产促进法》实施的配套规章。继续推进环境普法工作。

继续开展环境保护战略和政策研究，指导管理工作。积极探索与创新发展循环经济、市场机制、新型工业化道路、公众参与等领域的环境政策支持体系。制定并颁布防治城市扬尘、交通、施工噪声及工业污染等一批重大环境技术政策。充分运用国家预算、税收、金融、外资等政策，研究制定有利于增加环保投入、促进解决环境污染和生态破坏的环境经济政策。

十、加强环境科技标准工作

深化科技体制改革，建立环境科技创新体系，提高环境科技水平。开展环境容量研究、全国土壤环境调查分析等一批重点环境应用基础研究和环境技术示范项目。进一步规范环境标志产品、ISO14000环境管理体系、有机食品等认证工作，引导清洁生产和可持续消费。继续加强污染治理设施运营管理，规范环境服务市场。继续推进环保产业基地和园区建设。加强环境标准的规范化建设和管理，实施地方环境标准备案制度；重点开展钢铁、化工等行业和机动车污染物排放控制标准、规范的修（制）订工作，以及生态旅游、“菜篮子”产品产地环境安全标准或规范的研究。

十一、提高环境监测信息统计宣教能力

建立数字环保监控体系，提高监测标准化和现代化水平。继续做好环境质量信息发布工作；完成40个城市空气自动监测站建设，在今年6月5日实现113个重点城市的空气质量日报。实施西部地区80个监测站信息传输和环境统计能力建设项目。

启动“金环工程”，加快环保信息化建设。加强环境统计工作，开展环境统计数据综合分析，提高预测能力。

继续深入开展环境警示教育。围绕贯彻落实十六大精神开展有关可持续发展和环境保护内容的宣传；结合环保工作重点，做好典型经验、工作进展和成就的报道；启动全民环境教育计划（绿色教育工程）一期工程，进一步促进绿色系列创建活动；结合纪念环保事业开创30年，组织有深度的宣传活动；加大新闻发布力度，积极引导新闻舆论，推动环保事业的持续发展。

十二、加强环境外交和国际环境合作

加强新形势下环境领域对外开放和全球环境问题的研究，促进我国环境领域各项工作适应WTO要求，维护国家环境权益和环境安全。继续通过国际多边、双边合作和环境履约，引进资金、技术和先进管理经验，提高环境管理能力，促进可持续发展。加强国际环境公约谈判与履约协调工作，在环境署22届理事会、生物安全议定书第一次缔约方大会、蒙特利尔议定书第15次缔约方大会上发挥积极作用。

十三、加强环保队伍建设，促进精神文明建设

在新一届政府机构改革中，配合有关部门做好国家环保机构设置及职能配置；推动直属单位进行资源整合，实现优势互补；改革环境管理体制，推动地方各级环保机构建设；加强国家环境监察派出机构和全国环境监察队伍建设，争取在2003年底前，有50%的环境监察机构通过标准化验收；积极配合组织部门，建立科学、有效的党政干部环境保护实绩考核机制。

进一步加强队伍建设。争取与组织部门合作，举办由政府主管环保的领导参加的高级环境保护研讨班；在环境法制建设、生态保护、核安全、城考、监察、监测、信息等重点领域，开展形式多样的业务培训；推进执业资格制度，全面实施注册核安全工程师和注册环保工程师执业资格制度，尽快建立环境影响评价和注册环境监测工程师执业资格制度。

进一步加强对精神文明建设的领导，深入开展具有环保特色的“四个一”活动和群众性创建活动。继续加强党风廉政责任制及责任追究制度的落实，严厉查处违法违纪案件，加强对监管失职、徇私舞弊等案件的查处。继续推进政务公开，改革行政审批，促进行风建设，树立良好执法形象。