广东省市人民政府


佛山市区房屋租赁管理实施办法
佛山市人民政府


第一章 总则
第一条 为规范佛山市区房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省城镇房屋租赁条例》及有关法律、法规，结合市区实际，制定本办法。
第二条 本市市区范围内，从事房屋租赁活动的法人（包括企业、事业单位、乡镇集体、人民团体）及公民适用本办法。
市区范围内的国家机关、企业、事业单位执行市房改政策规定租赁给本单位职工的住宅用房不适用本办法。
第三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人的行为；或房屋所有权人将房屋以合作联营、承包经营、入股经营等方式与他人从事经营活动的行为。
第四条 房屋租赁当事人应当遵守自愿、平等、互利的原则。
第五条 佛山市房地产管理局（以下简称市房管局）是市区房屋租赁管理工作的行政主管部门，负责对市区房屋租赁进行管理。
第六条 房屋租赁实行租赁登记制度，租赁双方当事人应依法进行租赁登记，未经市租赁管理部门登记的租赁行为不受法律保护。
公民、法人或其他经济组织未办理房屋租赁手续的，不得占用他人房屋。
第七条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

第二章 租赁管理
第八条 房屋出租，须持有国家建设部统一印制的《房屋租赁许可证》（以下简称《许可证》）。没有《许可证》的房屋不得出租。
《许可证》由房管局统一发放。
第九条 申领《许可证》，房屋所有权人须向市房管局提出申请并提交下列文件：
（一）房屋出租申请书；
（二）房地产权证或证明房屋产权的其他有效证件；
（三）申请人身份证或法律资格证明。
第十条 出租房屋应具备以下基本条件：
（一）有一定通风和采光条件；
（二）有水、电等基本生活设施；
（三）符合防火、防盗和卫生的基本要求。
第十一条 房屋有下列情形之一的，不得出租和不予登记：
（一）未取得合法产权；
（二）产权有争议或者产权受到了限制的；
（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）属违章建筑的；
（五）不符合安全使用标准的；
（六）已抵押，未经抵押权人同意的；
（七）已由市房管局发布房屋拆迁公告的；
（八）法律、法规禁止的。
第十二条 委托他人代管的房屋，可由代管人申领《许可证》。代管人除提交本办法第九条规定的文件外，还须提交房屋所有权人委托的合法授权文件。
第十三条 共有房屋的共有人申领《许可证》，除提交本办法第九条规定的文件外，还须提交其他共有人同意出租的证明。
第十四条 市房管局应自接到房屋出租申请之日起20日内，对符合本办法的，发给《许可证》。
第十五条 住宅用房租金应当执行国家、省、市规定的租金政策和标准。
非住宅用房租金原则上由租赁双方当事人协商议定，但议定的租金不能高于市物价局制定的指导租金标准。
第十六条 《许可证》实行年审，房屋出租人应在规定的时限内办理年审手续。
第十七条 出租人向暂住人员出租房屋，必须向当地公安派出所申请领取《出租房屋治安管理许可证》。
第十八条 承租人承租房屋用于居住的，凭《许可证》及有关证件到公安机关办理入住手续；承租人承租房屋用于经营的，凭《许可证》及有关证件到工商部门办理《营业执照》。
第十九条 房屋出租不影响其产权的转移，但房屋新的所有权人应到市房管局办理出租人变更登记。
第二十条 出租人应当向租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费，其标准由市物价局制定。
房屋转租的，由转租人按转租租金高于原租金的差额部分缴纳房屋租赁管理费。
房屋租赁管理费主要用于房屋租赁管理的专项业务，不得挪作他用并自觉接受财政、税务和物价部门的监督。
第二十一条 当事人应当接受租赁管理机构及工作人员的监督和管理。

第三章 租赁合同
第二十二条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同（即《租赁契约》）。租赁合同应当具备以下主要条款：
（一）当事人的姓名或名称及地址；
（二）房屋的位置、面积、装修及设施；
（三）房屋用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋维修责任；
（七）转租的约定；
（八）变更或者解除合同条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。
第二十三条 有下列情形之一的，可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合合同约定可变更或者解除合同条件的；
（二）因不可抗力致使租赁合同全部不能履行的；
（三）当事人协商一致的。
第二十四条 以拨用方式取得房屋使用权的单位，改变原房屋使用性质用于经营的，应到市房管局签订租赁合同。
第二十五条 因当事人一方擅自变更或者解除租赁合同使另一方当事人遭受损失的，由责任方负责赔偿。
第二十六条 在租赁期内发生下列情形之一的，其合法继承人或受让人应当继续履行原租赁合同，并须办理出租人变更登记手续：
（一）出租人死亡；
（二）出租人房屋的产权转让。
第二十七条 签订、变更、终止租赁合同，当事人应当在一个月内到市房管局登记备案。
第二十八条 租赁合同登记须提交下列文件：
（一）《许可证》；
（二）《房屋租赁合同》；
（三）承租人身份证或法律资格证明。

第四章 当事人的权利和义务
第二十九条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金；承租人按照租赁合同交付租金。违约的，应当支付违约金。
第三十条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。
第三十一条 出租人应当按照租赁合同提供房屋；违约的，应当支付违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应当就不足部分进行补偿。
第三十二条 当事人应按照租赁合同负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。
第三十三条 出租人有权对承租人使用房屋进行监督，但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
出租房屋属自然损坏的，出租人应当负责修复；如出租人不按照合同约定及时维修危房，造成承租人财产损失的，应负赔偿责任。
第三十四条 承租人应爱护租用的房屋，发现房屋损坏，应及时报修，并应配合出租人检修房屋。如因承租人及其关系人妨碍、拖延或拒绝出租人维修（含抢修、排险、修缮）房屋造成损失的，或因使用不当造成房屋损坏引起塌房伤人事故的，由责任人负赔偿责任和法律责任。
第三十五条 租赁期间，出租人或者承租人改建、扩建、改变房屋用途或房屋结构的，必须经过对方同意，并按照规定报有关部门批准，方可施行。
第三十六条 租赁期间出租人转让出租的房屋，应当提前三个月通知承租人。
第三十七条 租赁合同期满，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。但应在合同期满前3个月通知承租人，期满后，承租人应予搬出；合同期满前未通知或通知之日离合同期满不足3个月的，应在通知之日起，延长租赁期限至3个月，延长期满后，承租人应予搬出。
第三十八条 租赁期满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应负赔偿责任，出租人可以请求市房管局向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。
第三十九条 租赁期限未满，承租人需退出房屋的，应提前30日通知出租人，经出租人同意可清缴租金、交回房屋及其设施，并将原租赁合同交原登记机关注销。
未经出租人同意，承租人自行迁出的，出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。
第四十条 租赁期内，承租人在房屋内部增设的一切嵌装附属设施，除有约定外，迁出时一般不得拆除，出租人也不予以补偿。
第四十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，出租人有权要求赔偿，并可收回出租房屋：
（一）擅自将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；
（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；
（三）无正当理由拖欠租金累计达6个月以上（含6个月）的；
（四）住宅用房无正当理由连续闲置6个月的；
（五）未经出租人同意进行联营合作的；
（六）承租人外迁、死亡，没有同住用户籍的直系亲属，或有同住的直系亲属，但同居住不足2年的；
（七）承租人另有房屋，单位已分配了住房或已购、建住房的；
（八）利用房屋进行违法活动的；
（九）故意损坏承租房屋的；
（十）其他严重损害出租人权益的。
第四十二条 下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：
（一）房屋共有人；
（二）原承租人。
第四十三条 当事人发生争议，可以协商或者调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向人民法院提起诉讼。

第五章 转租
第四十四条 经出租人同意，承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人，但转租所获收益，应由原租赁双方协议按比例分成。
第四十五条 转租人与受转租人应当按照本办法规定订立租赁合同，并按规定进行租赁登记。
第四十六条 转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期。
第四十七条 转租的租赁合同生效后，转租人享有并且承担第四章规定的出租人的权利和义务，并且应当继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并且承担第四章规定的承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。
第四十八条 转租人、受转租人损害出租人利益的，应当承担赔偿责任。有连带责任的，应负连带赔偿责任。
第四十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第六章 法律责任
第五十条 违反本办法有下列行为之一的，由市房管局对责任者给予行政处罚：
（一）伪造、涂改《许可证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（二）不按期申报、领取《许可证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
（三）未得到出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。
第五十一条 当事人对行政处罚不服的，可向上一级行政机关申请复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，执行处罚单位可向人民法院申请强制执行。
第五十二条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第五十三条 以房改政策购买的房屋，按国家和省、市有关住房制度改革政策执行。
第五十四条 本实施办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本实施办法自颁布之日起施行。市区过去颁发的有关房屋租赁管理规定，与本办法不符的，按本办法执行。



1997年1月20日
国家工商局


国家工商行政管理局关于贯彻落实《国务院

关于贯彻实施〈中华人民共和国

行政处罚法〉的通知》的通知工商法字〔1996〕第135号



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：

《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》(以下简称《通知》)，已于1996年4月15日下发。《通知》从社会主义民主与法制建设的高度阐明了制定实施《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)的重要意义，并就《行政处罚法》的学习，相关规章的清理，行政执法队伍的建设，以及行政处罚的监督和行政执法体制的建立等方面的工作，提出了具体要求，强调以贯彻实施《行政处罚法》为契机，把政府法制工作提高到新的水平。《通知》还对规章设定罚款的数额作了具体规定。工商行政管理机关是国家主管市场监督管理和行政执法的职能部门，对各类经济违法违章行为依法实施行政处罚是其一项重要职责，应当高度重视并扎扎实实做好《行政处罚法》的贯彻实施工作。为此，特作如下通知：

一、充分认识实施《行政处罚法》的重大意义和对工商行政管理机关行政执法的深远影响

《行政处罚法》是一部规范行政处罚设定和实施的重要法律，它对于规范行政执法行为、促进依法行政、改进行政管理工作、加强廉政建设、维护社会秩序和公共利益，对于保护公民、法人和其他组织的合法权益，都具有重要意义。《行政处罚法》所确立的行政处罚设定权制度、实施行政处罚的主体资格制度、相对集中行政处罚权制度、听证制度、罚款决定与罚款收缴相分离制度、行政处罚监督制度等，是对现行行政处罚制度的重大改革，对工商行政管理机关的行政执法活动将产生直接的重大影响。通过学习，熟知和掌握这些制度，是工商行政管理机关的重要任务。各级工商行政管理机关及其工作人员要进一步提高认识，重视和加强《行政处罚法》的学习、宣传和培训工作。根据《通知》精神，各级工商行政管理机关法制机构要在本部门的领导下，具体组织本机关的培训和宣传工作。要坚持学用结合的原则，采取各种生动有效的形式，不断把学习引向深入，保证做到在今年10月1日《行政处罚法》实施前，每一个行政执法人员都能熟知和掌握《行政处罚法》的基本原则和主要内容。

二、抓紧工商行政管理规章的清理、修订工作

《行政处罚法》对规章设定行政处罚作了严格限定，《通知》对行政规章设定罚款的数额以及现行规章的清理修订提出了明确要求，即修订规章工作要在1997年12月31日前完成。在这之前，现行规章规定的行政处罚仍然有效。但是，《行政处罚法》施行后制定的规章新设定行政处罚，必须依照《行政处罚法》执行。国务院各部门制定的规章对非经营活动中的违法行为设定罚款不得超过1000元。对经营活动中的违法行为，有违法所得的，设定罚款不得超过违法所得的3倍，最高不得超过30000元；没有违法所得的，设定罚款不得超过10[KG*4]000元。超过上述限额的，应当报国务院批准。为此，对现行工商行政管理规章进行清理和修订，已成为当前的一项紧迫任务。国家工商行政管理局将尽快对现行各项规章、规范性文件进行一次清理，对不符合《行政处罚法》及《通知》规定的，进行必要的修订和废止。地方工商行政管理局要积极配合地方法制部门做好地方工商行政管理规章的清理修订工作。同时，要对地方工商行政管理局自行发布的规范性文件进行一次清理，对设有行政处罚的应予废止，确有必要保留的，应通过地方政府规章制定程序修订为规章，公布后实施。此项工作务必在1997年12月31日前完成。

三、加强工商行政管理执法队伍建设，完善行政处罚监督制度

根据《行政处罚法》关于行政执法主体资格的规定和《通知》有关要求，没有法律、法规或规章明确规定的，各级工商行政管理机关不得自行委托事业单位或其他组织实施行政处罚；工商行政管理机关内设机构也不得以自己名义实施行政处罚。凡有不符合上述规定的，要立即停止，并尽快予以纠正。各级工商行政管理机关要以贯彻实施《行政处罚法》为契机，加强工商行政管理执法人员的思想建设，把建立高效、廉洁的执法队伍，作为贯彻实施《行政处罚法》、提高依法行政水平的关键工作来抓。要对执法人员加强党性教育、法制教育，使其增强工作责任心和依法办事的自觉性。要加强对工商行政管理执法人员资格、证件和着装管理，合同工、临时工、协管员不得从事行政处罚工作。

为适应《行政处罚法》关于建立健全对行政处罚的监督制度的规定和《通知》关于加强对行政处罚的监督工作的要求，各级工商行政管理机关要进一步加强行政处罚案件审核工作，完善具体措施。尚未按照《工商行政管理机关行政处罚程序规定(试行)》实施行政处罚案件审核的，更要尽快实行。国家工商行政管理局将在总结几年来工商行政管理机关开展行政处罚案件审核的实践基础上，制定《工商行政管理机关行政处罚案件审核规定》。各级工商行政管理机关要严格执行规范性文件备案制度和重大行政处罚案件备案制度，并建立健全公民、法人和其他组织对工商行政管理机关行政处罚的申诉、检查制度，做好行政处罚案件的统计工作，加强行政复议工作，发现违法实施行政处罚的，要及时纠正。

各级工商行政管理机关要把对行政处罚的监督检查作为法制工作的一项重要内容，切实抓紧、抓好，抓出实效。要把其他实体法的实施与《行政处罚法》的执行情况结合起来，进行检查。对检查中发现的问题，要采取有力措施，坚决予以纠正。各级工商行政管理机关法制机构要根据上级机关或本部门的统一部署，具体组织、承担对行政处罚的监督检查工作。

四、积极探索建立有利于树立工商行政管理行政执法权威和提高执法效率的行政执法体制

根据《通知》精神，工商行政管理机关要认真研究适应社会主义市场经济要求的行政执法体制，支持省、自治区、直辖市人民政府做好相对集中行政处罚权工作。各级工商行政管理机关都要认真执行听证制度、调查取证与处罚决定分开制度、罚款决定与罚款收缴分离制度，并结合工商行政管理执法实际，研究制定出具体的实施措施。工商行政管理机关法制机构要具体组织、承担行政处罚案件的听证工作。

五、以贯彻实施《行政处罚法》为契机，把工商行政管理法制工作提高到新的水平

加强工商行政管理法制工作，是实现工商行政管理机关依法行政的重要保证，各级工商行政管理机关要充分认识做好新时期工商行政管理法制工作的重要性，切实加强对法制工作的领导，把加强法制建设真正提到重要位置，列入重要议程。县级以上工商行政管理机关都要采取切实有效的措施加强法制工作机构，使法制机构的设置和人员配备同本部门的法制工作任务相适应，并为其开展工作创造必要条件，逐步建立一支政治素质和业务素质较高的法制工作队伍，充分发挥其在工商行政管理工作中的参谋、助手作用。要通过实施《行政处罚法》，使工商行政管理法制工作、执法工作和执法监督工作等再上一个新台阶。

各级工商行政管理机关在实施《行政处罚法》的过程中，要注意总结经验，有关重要情况和问题，要及时向国家工商行政管理局报告。

一九九六年五月十七日