浅议违约金性质和适用/泉泉

作者:法律资料网 时间:2024-06-18 00:54:43   浏览:8637   来源:法律资料网
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浅议违约金性质和适用

泉泉


合同成立并生效后,对于合同履行风险的防范以及发生风险后的救济,关系到合同当事人利益的保护、合同的正常秩序以及法律正义的实现和交易安全。各国都采取了措施来预防违约并对违约进行救济,违约金就是其中最古老和最广泛地被采用的措施之一。我国合同法第一百一十四条就违约金做了专门规定,但由于立法过于简单,理论界和实务界对违约金的性质争论不休,直接影响到该条款的适用。本文拟在违约金历史考察的基础上,详细区分违约金的性质与功能,并给合我国的实际情况,对我国合同法第一百一十四条的规定进行辨析,最后对实务中如何完善违约金制度提出一孔之见,以期抛砖引玉。
一、违约金的历史考察
(一) 大陆法系的违约金
大陆法系的违约金制度可以追溯到罗马法。在早期罗马法中,法律所保护的合同类型十分有限。当事人为了使自己的合同利益得到保护,便利用一种要式口约程式,即约定一方当事人不按约履行时,要向对方支付一定的款项作为代价。这样,有些不受法律保护的主债务由于与程式中的从债务相关联而获得了法律上的执行力。以后,这种要式口约便逐渐成为要式书约。随着罗马法的发展,利用这种关联关系为合同获得执行力的做法日渐减少,取而代之的是担保与损害赔偿预定的功能。[1]在此种情况下,当事人约定违约金就主要是为了避免繁重的举证责任和加强合同的效力。一旦对方当事人违约,按照罗马法协议优先的原则,违约金责任就会得到优先适用。[2]中世纪,罗马法的违约金制度也被教会法继承下来。随着罗马法的复兴,前注释法学派对罗马法违约金的性质产生了不同的看法。一部分学者持违约的补偿理论,主张法官应减少任何超过实际损失的违约金。另一部分学者认为,违约金的作用是对行为的惩罚,约定的违约金不能减少。[3]
法国民法继受了罗马法的违约金制度,受私法自治的影响,法国民法确立了禁止法院干预约定违约金的原则,虽然如此,法国民法并没有坚持违约惩罚理论,而是在法典1226条至1233条把违约金规定为强制履行的手段和损害赔偿的预定。[4]依法国民法理论,如果约定违约金是为了确保债务的履行,则守约定方在请求支付违约金后还可以请求本来债务的履行。但如果约定的违约金是损害赔偿的预定,在债务不履行的场合,守约人只能在请求违约金与请求本来债务之间选择其一。
19世纪以前,德国民法深受法国法的影响,在其民法典中也规定违约金具有补偿性和惩罚性双重性质,与法国法稍有不同的是,德国民法并没有坚持违约金不可变更原则。德国民法不仅授予法官减少那些明显过高的违约金的权利,而且法官还可以援引“诚实信用”和“公共政策原则”干预那些明显不公正的违约金条款,体现了其民法理论中以违约补偿为主旨的特点。[5]虽然违约补偿的作用是第一位的,但其惩罚性违约金作为保证合同履行的一种有效制度,在德国合同法实践中还是很普遍的,这是因为其可以增加合同双方当事人履约的可信度。
总体而言,大陆法系都把惩罚性违约金视为固有意义上的违约金,注重违约金的强制履行作用,以违约金来加强合同的效力。随着市场经济的发展,违约金作为制裁手段遭到了削弱,但它仍然是违约金的重要内容之一,这是由大陆法系合同的价值取向所决定的。在大陆法系,合同的稳定性更被人们所追求,所以大陆法系注重合同的实际履行,反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段。
(二)英美法系的违约金
英美合同法重补偿而不重合同的实际履行,所以,英美法上的违约金主要是对违约状态下的受害者提供法律补救措施以尽可能减少违约给守约人带来的损害,“补救制度的方针,是向受诺人提供援助,弥补违约,而不是强迫承诺人遵守诺言,防止违约……我们的制度甚至不用于剥夺违约人从违约得到利益的方法来阻止违约。” [6]英美法系把惩罚性违约救济手段排斥于合法的违约救济之外,是有着深厚的理论根源的。现代美国著名法学家、大法官霍尔姆斯认为违约责任只是分配风险的方式而不涉及道德问题,他在合同法领域推行的非道德化运动,把主观过错原则清除出合同法之外,惩罚性违约金被彻底地否定掉了,补偿原则因此成为英美合同救济制度的一般指导原则。现代英美法有一种主导理论即“效益违约理论”,更把违约视为纯粹的利益衡量。美国经济分析法学派认为如果合同一方当事人从违约中获得的利益比他从实际履行中获得的利益还要大,那么,履约对他来说是一种损失。如果这种损失大于受害方通过实际履行获得的预期利益,违约将创造更大的价值而受到鼓励,为此,效益违约不仅不应受到道德上的责难和法律上的惩罚,还应受到保护和鼓励。正如美国《合同法重述》第335条所称;“合同救济制度的核心目的是补偿而不是惩罚。对违约者实施惩罚无论从经济上或其它角度都难以证明是正确的,规定惩罚性合同条款是违反公共政策的,因而也是无效的。” [7]惩罚性违约金在如此坚决的立法下,毫无适用的空间。
(三)新合同法之前中国历史上的违约金
中国古代很早就有违约金的实践,但其作用多属于制裁,惩罚色彩很浓。始自汉代,两晋南北朝时的各类契约中不乏有“不得反悔,悔者罚”或“过期不偿,罚”的规定。[8]隋唐时期,合同制度更加完善,很多合同都有“若有先悔者,罚……金入不悔者。”“和同立券,券成之后,各不得反悔,悔者一罚二”等类似条款,[9]这类条款绝大多数是对先悔者的惩处,手段主要是罚物,罚物有入不悔者,也有入官府者,更有甚者,对先悔者也常使用刑事手段。在封建专制的古代中国,官府的权力高于一切,民事生活缺乏保障,常常需要借助官府的力量,以当时的道德观看来,一诺千金是最可珍贵的品德,为利益而违约是极其不道德的,被人们斥之为“奸商”,在这种情况下,将所罚的财物归入官府或使用刑事的手段就不足为奇了。约定惩罚性违约金以担保契约的履行的做法一直延续至清朝和民国。民国多位民法学者如胡长清、史尚宽、郑玉波等的著作中,多把惩罚性作为违约金的本来色彩。
苏联民法开法定违约金的先河,苏联在中央集权的计划经济时期,制定了大量单行法规,这些法规把订立违约金作为社会主义经济组织之间合同内容的强制要求,违约金作为保证实现国家计划的重要制度,其惩罚功能得到了强化。受其影响,我国合同法也确立了法定违约金制度,甚至具体规定违约金的数额,[10]直到九十年代前期大多数学者仍有关于法定违约金的论述,惩罚和赔偿也一直被视为违约金的两大功能,甚至有的学者主张惩罚功能是违约金的唯一功能。《中国大百科全书•法学券》中的违约金定义最能代表这种观点,该定义指出,违约金的内涵是对违约一方的经济制裁,其设立的任务是为了约束和敦促当事人履行生效的合同,其目的就是通过惩戒违约者,促使合同各方依法律规定和合同具体约定履行合同义务。只是在新合同法制定前后,多数学者才主张惩罚性违约金有悖于民法和合同法的补偿性原则,应该予以抛弃。
纵观大陆法系、英美法系和中国的违约金历史可以看出:违约金的性质与功能受到政治、经济、文化的影响,在政治开明,商品经济发达的国家,违约金的补偿性比较突出;而在政治专制,商品经济不发达的国家,政府的公权力常常介入私的生活,违约金就烙上浓厚的惩罚色彩。如果仅从功利角度分析,把履约或违约的选择看作仅仅是纯粹的利益衡量,违约甚至恶意违约都是无可非议的,立法也就不允许惩罚性违约金的存在。如果在诚信为本的风气下,合同法中承载了一定的道德要求的话,违约尤其是恶意违约就被认为是可受非议的,当事人对这种可受责难的行为约定私的惩罚,法律就会采取比较松的态度。
从本质上讲,历史上就只有两类违约金即惩罚性违约金和赔偿性违约金。约定惩罚性违约金,于违约时,债务人除须支付此种违约金外,其它因债之关系所应负的一切责任,均不受影响,债权人除得请求违约金外,尚可请求债务履行或债务不履行的损害赔偿。赔偿性违约金则相当于履行替代,如请求违约金后,便不能再请求履行债务或不履行的损害赔偿。其实,就违约金与损害赔偿的关系而言,历史上还有另外两种类型的违约金,即抵销性违约金和排它性违约金。抵销性违约金又称补偿性违约金,这种违约金实际是最低限额赔偿金。如果损失大于违约金数额,债务人必须就超过部分的损失支付赔偿金。排它性违约金则是最高限额的赔偿金,即一方违约后,无论给对方造成多大损失另一方也只能要求支付违约金,不能要求支付赔偿金[11]。抵销性违约金和排它性违约金只是处在赔偿预定和违约惩罚之间的一个中间形态。在对历史上的违约金形态进行考察后,惩罚性违约金或赔偿性违约金的用语并不重要了,更为实质的是,法律是否允许人们约定以惩罚和威慑为目的的金钱给付或其他给付。这就已经属于立法政策了,取决于立法的基本价值取向。注重合同的稳定性还是合同的效益性,大陆法系和英美法系给出了不同的答案,这导致两大法系在对待惩罚性违约金上采取了裁然不同的态度。即使在大陆法系内部,立法上也有许多差别,但总的趋势是加强违约金的赔偿功能。我国合同法规定了赔偿性违约金,而没有规定惩罚性违约金,是符合民法本质和顺应历史趋势的,但是在此种情况下,是不是就如有些学者主张的那样,惩罚性违约金已经和现代社会格格不入了,惩罚性违约金早就应该寿终正寝了?
二、惩罚性违约金在当代存在的必要
谈到惩罚性违约金的存在必要,首先要谈一下违约金的功能,如果一种制度有区别于他种制度的特别功能而此种功能又为社会所需要时,那么,这种制度存在就非常有必要了。
(一)违约金的功能
关于违约金的职能,人们历来有三种观点,一种认为违约金只是一种责任方式,另一种认为是一种担保方式,第三种认为兼有担保和违约责任方式。笔者不太赞成违约金具有担保属性的说法,违约金虽然与民法上传统的担保方式如保证、定金、抵押、质押有一定的相似性,都属于从债务,但违约金与传统的民法担保方式不同,它不能保证债最终能得到清偿。传统的担保方式有加强履约能力的功能,或者提供第三人或者提供物,而违约金只有在债务人有清偿能力的情况下,才能起到担保的作用。实际上,担保必须有两层的含义,一层是督促债务人履行债务,另一层是加强履约能力以保障债权实现。充其量,违约金也只是起到了与民事责任同样的作用,并不具有所谓的担保职能,“如果一定说违约金具有担保作用,那么也没有超出其他合同责任方式所具有的担保作用的限度。” [12]
如果仅把违约金当作一种承担民事责任的方式,同时又不承认惩罚性违约金的话,违约金制度也就没有多少存在的必要了。因为补偿性的违约金在作用上完全等同于约定的损害赔偿,违约金的作用将完全被损害赔偿所吸收。在此情况下,违约当事人就有可能在违约造成的损失不超出预定的违约金数额的情况下,完全不顾对方当事人的利益而去追求某种非法利益而违约,违约金也就丧失了保障合同履行的作用。违约金责任的独特功能在于:它不仅是当事人对损害的预定,还是双方当事人约定的纯粹以惩罚和威慑为目的金钱或它种给付,一旦对方违约,私的制裁即可发生作用,违约金责任的特殊性就在于它的约定性,约定的私的惩罚,是其与其他民事制度的根本区别。现在,问题的根源就在于这种约定是必要和正当的吗?
(二)惩罚性约定的正当性和必要性
对于私的制裁的正当性和必要性,本文给出的答案是肯定的,然而许多学者有不同的意见,这些学者认为既然我国合同法并未规定惩罚性违约金制度,就应完全采取英美法的模式,取消惩罚性违约金,仅仅保留赔偿性违约金。[13]他们的理由如下:
⑴惩罚性违约金使当事人在发生违约时享有不等价的权利义务,这不符合民法平等、等价、有偿的原则,实践中,这也为当事人一方利用合同牟取不正当利益提供了条件。
⑵合同法上有一条重要原则,一方当事人应该承担的责任是他在订立合同时就可以预见到的。如果合同当事人在缔约时无法合理预见此种责任,风险就大了,不利于鼓励交易,而惩罚性违约金最受人诟病之处就是使当事人承担了不可预见的风险。
⑶惩罚性违约金容易诱发道德风险,使违约金的约定成为一种变相的赌博,这既不符合违约金制度保持正常交易秩序的本意,也不符合法律对公平正义的价值取向。
⑷随着我国改革的深入,市场经济体制的确立,在违约补偿措施方面会转向注重其补偿功能,而非以往的实际履行,惩罚性违约金也就没有多大存在的必要了。
在阐述笔者的观点之前,本文先就上述观点进行以下分析:
⑴虽然违约时,当事人的权利义务有不平等的现象出现,但这并非合同的常态。在缔约时,当事人在平等协商,达成一致的情况下使合同成立生效,只要合同顺利履行,实现了合同目的,惩罚性违约金也就不会被适用。在一方过错违约的情况下,违约人对自己的过错承担一定责任不能说是显失公平,违反了平等原则,因为处罚是他同意订立的,只要他谨慎小心就可以避免。
⑵关于可预见性原则,惩罚性违约金是以过错为前提的,倘无过错,自可免责,本无无法预见之说。只是在严格责任情况下,一旦违约,就应当承担责任,这才有不可预见之虞。
一种制度总是在衡量利弊之后设立的,一般来说总不可能因噎废食。惩罚性违约金只是在违约的非常态下才发生履行义务的,谁又会舍本逐末,去追逐惩罚性违约金而忽视合同的履行利益呢?况且,这种赌博心理是经常要受到挫败的,因为惩罚性违约金的存在,对方当事人一定会竭尽全力以使合同履行。
笔者认为,应该承认惩罚性违约金,理由如下:
⑴承认惩罚性违约金符合我国民法确立的合同自由原则,合同自由反映了商品经济的本质要求,是各国民法普遍确立的基本原则。合同自由包括合同内容自由即当事人双方可以自由决定合同的内容,只要在不违反法律强行性规定的情况下,当事人自由约定的合同内容就是合法有效的,这些内容当然包括惩罚性违约金在内。因为约定惩罚性违约金的自由也是合同自由的一部分。诚如郑玉波先生所言:惩罚性违约金,即固有意义之违约金,乃当事人对于债务不履行所约定的一种私的制裁,故亦可谓之违约罚。此种违约金当事人得自由约定,盖“民事罚自由”原则亦为近世契约自由原则之一部分也。
⑵在民事私的领域里,还有这样一个权利推理,即法不禁止即自由,在市场经济条件下,社会生活空前丰富的时代,什么事情都由法律明确规定,那是不可能,也是不必要的。法院在决定做出一项判决时,应该充分考虑并尊重当事人民事生活的自由,凡是法律未经禁止的一切行动,都不受阻碍。[14]据此,惩罚性违约金就不会因为司法的严格态度而没有适用余地。
⑶我国自古以来视诚信为一种美德,违约行为在道德上是应受非难的,或许,现代的合同法不应承载过多的道德因素,但是允许当事人对违约约定私的惩罚,在诚信严重缺少的今天,未尝不是没有好处的。
⑷允许当事人约定惩罚性违约金对社会整体利益而言也是有好处的。美国经济分析法学派从个人功利的角度出发,认为如一个人从违约中得到的利益大于从履约中等到的利益,这个人就可以自由地毫不受谴责地选择违约。如果单从债务人个人的角度考虑,此种观点或许无可厚非,然而合同是一种动的制度,尚涉及相对方或第三人的利益。主体从事交易,固然追求通常利益如金钱增值等,此种一般利益具有可赔性,发生违约时,守约方得到补偿即可,而特别利益与感情利益则为不可替代的利益,这种利益,不具备可赔性和同质救济性,而这也是交易主体所追求的,此种利益的满足仅能依交易主体的积极履行,所以,约定惩罚性违约金以对违约进行抑制保证合同能顺利实现,对保护守约方的利益是极其重要的。那种单从债务人的利益考虑的做法是不恰当的,债务人能从违约中获得更大的利益并不能使违约具有正当性。违约从本质上来讲是对法律或法律所认可的事物的违反,是一种不法,虽不至于使用公法的制裁,但也不必强烈排斥使用“私”的的惩罚——用惩罚性违约金去预防和惩戒这种恶。
综上所述,虽然法律并无明确规定惩罚性违约金,但在法不禁止即自由的推定下,关于惩罚性违约金的约定应认为是合法有效的,基于前面的论述,这种约定也非常有必要性和正当性。
三、违约金责任的成立及规则
如前所述,违约金有两种类型即惩罚性违约金和赔偿性违约金,由于两类违约金在性质、功能方面相异,各自成立条件和规制方法上也就各有不同。在判明违约金性质的基础上才可以分别适用不同的构成要件和规制方法,所以本文先讨论惩罚性违约金和赔偿性违约金的区分标准。
(一)惩罚性违约金与赔偿性违约金的判断标准
我国有些学者认为,违约金惩罚性的特点,体现在违约金的数额与违约造成的损失的数额相比较,在违约未造成损失或造成损失低于违约金的数额时,违约金属于惩罚性的。在违约造成的损失数额高于违约金的数额时,违约金就属于赔偿性的。这种观点的错误在于没有深刻体会到违约金分类的标准和各自功能的差异,从适用上来讲,惩罚性违约金并不排斥损害赔偿,与赔偿再进行比较似乎没有什么意义。况且,该种区分只是结果性的,并非构成性的,对于实务中如何适用两类不同的违约金没有任何指导意义。还有另外一些学者认为,合同法一百一十四条第二款专就迟延履行规定了惩罚性违约金,所以区分两种违约金的标准应是不同的违约形态。从我国早期民法学家郑玉波先生那里可以得知:惩罚性违约金和赔偿性违约金与债务不履行的形态并没有必然的对应关系,惩罚性违约金并不仅限于迟延的场合。而对于全部不履行债务,不完全履行及其它不适当的履行均可适用,换言之,惩罚性违约金适用于所有的违约类型。实质而言,违约金合同作为一种从合同,究竟是惩罚性的违约金合同还是损害赔偿预定的合同,应当依据当事人的意思来确定,如果当事人的意思是为了强制履行债务以加强合同的效力,当事人约定的就是惩罚性的违约金,如果当事人的目的是为了事先预定损害赔偿的范围以消除繁锁的举证责任,当事人约定的就是赔偿性违约金。此标准的具体化就是看当事人约定的违约金与损害赔偿是何种关系,当事人约定违约金的支付与损害赔偿无关,就是惩罚性违约金,反之,就是赔偿性违约金。比如,当事人在合同中约定,一旦一方违约,无论实际损失多大,即应支付一定数额的违约金。这就属于对惩罚性违约金的约定。关于双方约定的真意应由主张为惩罚性违约金的一方负举证责任,如无相反证明,应该推定为赔偿性违约金,这也与我国的立法政策相吻合。
(二)惩罚性违约金的成立及规制
1、构成要件
⑴须有合法有效的主合同和违约金条款
违约金条款依其性质,属于从合同,从合同的效力依附于主合同,况且,违约的发生,也必以合法有效的合同关系为前提。所以,如果主合同不成立、无效、被撤销、不被追认时,违约金合同也就失去了存在的依据。另外,违约金条款也必须符合合同法规定的合同的成立要件,同时与合同法的强制性规定不相违背
⑵须有违约行为的存在
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江西省组织机构代码管理办法

江西省人民政府


江西省组织机构代码管理办法
江西省人民政府




第一条 为了加强本省组织机构代码(以下简称代码)的管理工作,准确反映组织机构的信息,完善社会管理、服务体系,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法所称代码,是指根据国家有关代码编制原则编制,赋予本省境内机关、企业、事业单位、社会团体及其他组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的法定标识。
第三条 本省境内的下列组织机构,应当申领代码及代码证书:
(一)依法成立及经机构编制管理部门批准成立的机关和事业单位;
(二)经工商行政管理部门核准登记的企业;
(三)经民政部门核准登记的社会团体;
(四)经有关管理部门核准登记的中央和外省、自治区、直辖市驻赣机构;
(五)经外事管理部门或其他有关管理部门批准或核准登记的外国和境外非政府组织驻赣机构;
(六)前列组织机构经有关管理部门批准或核准登记设立的相对独立的分支机构或派出机构;
(七)其他依法成立的组织机构。
第四条 省技术监督行政管理部门是全省代码工作的主管部门,其主要职责是:
(一)监督、管理、协调全省代码工作;
(二)建立并组织实施全省代码标识制度;
(三)划分各类代码的区段;
(四)核准、赋予经国家和同级有关管理部门批准成立或核准登记的组织机构的代码并颁发代码证书;
(五)其他与代码管理制度有关的工作。
省组织机构代码管理中心负责建立本省代码管理数据库,提供有关代码信息服务,并承担省技术监督行政管理部门前款职责范围内的日常工作。
第五条 地区、设区的市和县(市、区)技术监督行政管理部门负责核准、赋予经同级有关管理部门批准成立或核准登记的本地组织机构的代码并颁发代码证书,对本地的代码进行监督管理。
第六条 各级技术监督行政管理部门应当加强对代码的宣传工作,并按照省技术监督行政管理部门规定的格式,印制《申领代码及代码证书通知书》,交同级负责批准和核准成立组织机构的管理部门,由其在办理批准或核准成立组织机构的审批手续时代为发放。
工商行政管理、机构编制、民政、税务、银行及其他有关部门应当依照本办法的规定,在各自的职责范围内协同技术监督行政管理部门做好代码管理工作。
第七条 本办法第三条所列组织机构应当自批准成立或核准登记之日起30日内,持有关批准文件或登记证书,向批准其成立或核准其登记的管理部门同级的技术监督行政管理部门申领代码及代码证书。
技术监督行政管理部门应当自组织机构申领代码及代码证书之日起10日内,对该组织机构所提交的批准文件或登记证书的真实性、有效性进行审核;经审查核准的,赋予代码并颁发代码证书。
第八条 一个组织机构只能取得一个代码。
代码分为法人代码和非法人代码。依据法律,具有法人资格的组织机构,其代码为法人代码;不具有法人资格的组织机构,其代码为非法人代码。
第九条 代码证书是由国家技术监督行政管理部门统一印制、证明组织机构具有法定代码标识的凭证。
技术监督行政管理部门对经核准赋予法人代码的组织机构,应当视其机构类型分别颁发《中华人民共和国机关法人代码证书》、《中华人民共和国企业法人代码证书》、《中华人民共和国事业单位法人代码证书》、《中华人民共和国社会团体法人代码证书》;对经核准赋予非法人代码
的组织机构,应当视其机构类型分别颁发《中华人民共和国机关代码证书》、《中华人民共和国企业代码证书》、《中华人民共和国事业单位代码证书》、《中华人民共和国社会团体代码证书》。
第十条 代码证书分为正本和副本(含电子智能卡副本)。正本和副本具有同等法律效力。组织机构应当申领代码证书正本1份,副本若干份(电子智能卡副本1份)。
任何组织机构和个人不得伪造、涂改、出借或转让代码证书。
第十一条 组织机构的名称、地址、法人代表或负责人、机构类型发生变更时,应当自有关管理部门批准或核准变更之日起30日内,持有关文件或证书向原颁发代码证书的技术监督行政管理部门申请换领代码证书。
技术监督行政管理部门应当自组织机构申请换领代码证书之日起10日内,对所提交的有关文件或证书的真实性、有效性进行审核;经审查核准的,收回原代码证书,颁发新的代码证书。
第十二条 组织机构依法终止时,应当于15日内向颁发代码证书的技术监督行政管理部门办理代码注销手续;技术监督行政管理部门应当注销其代码,并收回代码证书。
被注销的代码,不得再赋予其他组织机构。
第十三条 代码证书遗失或毁坏的,组织机构应当及时向颁发证书的技术监督行政管理部门申请补发。
第十四条 代码证书每4年更换一次,组织机构应当在换证期届满前30日内,持代码证书的正本和副本向颁发代码证书的技术监督行政管理部门办理换证手续。
省技术监督行政管理部门可以根据本省重大社会、经济活动的需要,对代码证书组织开展验证工作,但须报省人民政府备案。
第十五条 组织机构办理申领、变更、更换代码证书手续时,应当按照规定的收费项目及标准,向技术监督行政管理部门缴纳费用。
第十六条 组织机构进行下列活动时,应当使用代码证书(副本);有关部门应当予以查验:
(一)向银行或非银行金融机构办理开户及贷款等业务时;
(二)接受统计部门进行的各项统计普查、统计调查以及向统计部门上报统计报表时;
(三)向税务部门办理税务登记、变更手续和购买税务发票时;
(四)向技术监督行政管理部门申请注册商品条码及办理企业标准备案、计量认证、质量认证、食品标签审核时;
(五)向人事、劳动部门办理工资基金审查时;
(六)向公安部门办理机动车号牌和机动车辆行驶证年审时;
(七)向计划部门办理基建投资立项等有关业务时;
(八)向机构编制部门办理机构编制变更事项审批时;
(九)向国有资产管理部门办理国有资产登记时;
(十)向外经贸部门办理申请进出口有关业务时;
(十一)向工商行政管理部门办理企业年检时;
(十二)向民政部门办理社会团体年检及办理会费票据时;
(十三)向劳动部门办理职工社会保险时;
(十四)有关法律、法规、规章规定的其他社会活动。
鼓励社会各行各业积极推广应用代码。
第十七条 组织机构凡违反本法第七、十一、十三、十四条规定,未申领代码及代码证书或未办理代码证书变更、补发、换领、验证手续的,由技术监督行政管理部门责令其限期改正;拒不改正的,可处以500元以上1000元以下的罚款。
第十八条 组织机构或个人违反本办法第十条第二款规定,伪造、涂改、出借、转让代码证书的,由技术监督行政管理部门收缴其代码证书,并可按下列规定给予处罚:
(一)属经营性行为的,处5000元以下的罚款;
(二)属组织机构的非经营性行为的,处1000元以下的罚款;
(三)属个人的非经营性行为的,处200元以下罚款。
第十九条 当事人对技术监督行政管理部门的行政处罚决定或代码管理工作中的其他具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼;逾期不申请复议、不向人民法院起诉又不履行罚款处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第二十条 技术监督行政管理部门和其他有关部门的工作人员必须秉公办事,依法行政;对在代码管理工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守或对组织机构故意刁难的,视情节轻重给予行政处分;触犯刑律的,提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法施行前已经成立的组织机构尚未申领代码及代码证书的,应当自本办法施行之日起30日内,按本办法的规定补办申领代码及代码证书手续。
持有营业执照、有一定规模并有固定生产或经营场所、门牌字号的个体工商户要求赋予代码,取得代码证书的,按国家有关规定执行。
第二十二条 本办法具体应用中的问题由省技术监督行政管理部门负责解释。
第二十三条 本办法自1998年5月1日起施行。



1998年2月20日

深圳经济特区房屋租赁条例

广东省深圳市人大常委会


深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告(第一二四号)



《深圳经济特区房屋租赁条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2013年2月25日修正,现予公布。



深圳市人民代表大会常务委员会

2013年4月10日



深圳经济特区房屋租赁条例


  (1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过

  1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修正2002年4月26日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修正2004年4月16日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第三次修正2013年2月25日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议第四次修正)



  第一章 总 则

  第一条 为维护深圳经济特区(以下简称特区)的房屋租赁市场秩序,保障当事人的合法权益,根据法律、行政法规的基本原则,结合特区实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称房屋,包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

  房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用,承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。

  第三条 房屋租赁当事人建立租赁关系应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

  房屋租赁当事人应当遵守国家法律,配合有关部门做好社会治安综合治理工作。

  第四条 深圳市人民政府房地产管理部门是房屋租赁的行政主管机关(以下简称主管机关),区人民政府确定的房屋租赁管理部门是区房屋租赁的行政主管机关(以下简称区主管机关)。区主管机关可以在街道办事处设立派出机构。市主管机关对房屋租赁市场实行统一管理。

  市、区主管机关行使下列职责:

  (一)贯彻执行国家房屋租赁的法律、法规和本条例;根据本条例规定拟定各项管理办法,经市人民政府批准后发布实施;

  (二)根据本条例的规定对房屋租赁合同进行登记和管理;

  (三)根据本条例的规定查处非法房屋租赁行为;

  (四)根据房屋租赁当事人的申请调解处理房屋租赁纠纷;

  (五)法律、法规规定的或者市人民政府授予的其他职责。

  区主管机关行使本条例规定的职责和市主管机关授予的其他职责。市主管机关应当加强执法监督检查工作,加强对区主管机关的指导。

  第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

第二章 租赁管理

  第六条 房屋租赁关系的设立、变更,当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。

  第七条 租赁登记,由当事人向区主管机关申请,并提交下列文件:

  (一)房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件;

  (二)房屋租赁合同;

  (三)出租人身份证明或者法律资格证明;

  (四)承租人身份证明或者法律资格证明。

  出租房屋不能按照本条例规定登记的,当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到区主管机关办理备案。

  第八条 区主管机关应当自接到租赁登记申请之日起五日内,对符合本条例规定的,予以登记;不符合本条例规定的,不予登记,并书面答复申请人。

  区主管机关逾期不作出是否予以登记决定的,即视为予以登记。当事人应当自逾期之日起十五日内到区主管机关办理登记手续。

  区主管机关应当将予以登记的租赁合同的副本自登记之日起三十日内送同级税务部门备案。

  第九条 有下列情形之一的,区主管机关不予登记:

  (一)当事人不符合本条例第二十三条规定的;

  (二)改变土地、房屋用途未经有关部门批准的;

  (三)租赁合同期限超过规定期限的;

  (四)租赁合同期限超过土地使用年限的;

  (五)租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。

  第十条 房屋出租人将房屋承包给他人经营,或者以合作、联营的名义,不直接参与经营的,视为房屋租赁行为。

  第十一条 市主管机关应当根据房屋租赁市场价格水平定期颁布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金,约定租金数额。

  第十二条 行政划拨、减免地价款的土地上的房屋,经批准出租的,出租人应当按照市主管机关的规定补交地价款。

  第十三条 房屋出租人应当按照法律、法规规定,缴纳有关税款。

  第十四条 税务部门征收有关税款时,以指导租金作为计算基数;租赁合同约定的租金高于指导租金时,以合同约定的租金为计算基数。

  第十五条 主管机关的管理人员执行公务时,应当出示市主管机关统一制发的证件。

  房屋租赁当事人、房屋租赁中介组织应当遵守本条例规定,配合主管机关做好房屋租赁管理工作。

第三章 租赁合同

  第十六条 房屋租赁,当事人应当使用主管机关提供的统一合同格式。当事人对租赁合同条款的内容可作增删。

  第十七条 当事人可委托他人代为出租或者承租房屋。

  受委托人应当持有授权委托书。境外当事人的委托书应当按照规定经过公证或者认证。

  第十八条 租赁合同应当具备以下主要条款:

  (一)当事人的姓名或者名称及地址;

  (二)房屋的位置、面积、装饰及设施;

  (三)房屋用途;

  (四)租赁期限;

  (五)租金数额及交付方式;

  (六)房屋维修责任;

  (七)装修的约定;

  (八)转租的约定;

  (九)解除合同的条件;

  (十)违约责任;

  (十一)当事人约定的其他条款。

  前款第(四)项租赁期限,住宅不超过八年,其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的,须经市主管机关批准。

  第十九条 租赁合同一经依法签订,即为生效。当事人应当全面履行,任何一方不得擅自变更或者解除。

  第二十条 有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:

  (一)因不可抗力不能履行或者不能全面履行的;

  (二)当事人协商一致的;

  (三)当事人一方有合理原因确需变更或者解除的;

  (四)出租人丧失本条例第二十三条规定的资格的。

  因变更或者解除租赁合同,造成一方当事人损失的,有过错的一方当事人,应当承担赔偿责任;当事人均有过错的,各自承担相应的责任。

  第二十一条 承租人在租赁期内死亡,租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同。

  出租人在租赁期内死亡或者终止,或者因出租房屋的产权转让变更,其合法继承人或者受让人应当继续履行原租赁合同。

  第二十二条 租赁合同因租赁期限届满终止。

  租赁期限届满,当事人需延续租赁关系的,应当在合同终止前一个月提出,在合同终止前十日内重新签订租赁合同,并按照本条例第六条的规定申请登记。

第四章 出租人及其权利和义务

  第二十三条 房屋出租人应当为房屋所有人或者合法使用人。

  第二十四条 出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

  出租人可按照租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。

  出租人未按照租赁合同约定时间向承租人提供房屋,或者所提供的房屋不符合合同约定的,应当向承租人支付合同约定的违约金。违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应当就不足部分进行补偿。

  第二十五条 共有房屋出租时,在同等条件下,其他共有人有优先承租权。

  第二十六条 出租人依租赁合同约定向承租人收取租金。

  出租人收取租金,应当开具税务部门统一印制的发票。

  出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

  第二十七条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。

  出租人不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或者妨碍。

  第二十八条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:

  (一)利用房屋进行非法活动,损害公共利益或者他人利益的;

  (二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;

  (三)擅自将房屋转租第三人的;

  (四)超过合同约定期限的;合同未约定,拖欠租金达三个月以上的。

  因上述行为造成出租人损失的,出租人有权要求承租人赔偿。

  第二十九条 出租人应当按照租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。

  第三十条 出租人改建、扩建或者装修房屋,须经承租人同意;按照规定须经有关部门批准的,应当报请批准。

  第三十一条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

  房地产权转移后,受让人应当承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。

  第三十二条 租赁期限届满并且没有重新签订租赁合同的,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋;因承租人违反本条例第二十八条规定出租人解除租赁合同的,出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出,除按照本条例第四十二条规定处理外,出租人可要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。 

第五章 承租人及其权利和义务

  第三十三条 自然人、法人或者其他组织向有关部门申领设立的有效证件,依法须提供房屋租赁证明的,应当提供经区主管机关登记的房屋租赁合同。

  第三十四条 承租人应当按照租赁合同约定向出租人交付租金。

  违反前款规定,承租人应当向出租人支付合同约定的违约金。

  第三十五条 出租人有下列行为之一的,承租人有权拒绝交付部分或者全部租金,并可解除租赁合同:

  (一)违反本条例第二十四条第一款规定的;

  (二)违反本条例第二十六条第三款规定的;

  (三)违反本条例第二十七条第二款规定的;

  (四)违反本条例第二十九条规定的。

  第三十六条 承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权,不免除交付租金的义务。

  第三十七条 承租人应当按照租赁合同的约定,合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途。

  承租人确需改变房屋用途或者进行装修的,应当征得出租人的同意;按照规定须经有关部门批准的,应当报请批准。由此发生的费用,由承租人承担。

  第三十八条 租赁期间,因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的,承租人应当采取有效措施防止缺陷扩大,并立即书面通知出租人,同时报区主管机关备案。

  出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的,承租人可报请区主管机关即时进行核查,经同意后可自行修缮,由此发生的费用,由出租人支付。

  出租人与承租人对本条第一款所称缺陷发生争议时,可请求有关部门鉴定。

  第三十九条 承租人因使用不当,造成房屋损坏的,应当负责修缮并支付由此发生的费用。

  第四十条 租赁期间,承租人未解除租赁关系而自行迁出,由第三人占用致使出租房屋受到损坏的,承租人与第三人应当负连带赔偿责任。

  第四十一条 租赁期限届满,承租人可按照本条例第二十二条规定向出租人提出续租要约,在同等条件下,承租人有优先承租权。

  第四十二条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定,未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的,应当加倍向出租人交付租金;造成出租人损失的,应当负赔偿责任。

  第四十三条 出租人出售已出租房屋,须提前一个月书面通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

第六章 转 租

  第四十四条 经出租人同意,承租人可将租赁房屋的一部或者全部转租第三人。

  未经出租人同意,承租人不得将房屋转租。

  第四十五条 受转租人不得将租赁房屋再行转租。

  第四十六条 转租人与受转租人应当按照本条例规定订立租赁合同,并进行登记或者备案。

  第四十七条 转租的租赁合同约定的租期最后时限,不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。

  第四十八条 转租的租赁合同生效后,转租人享有并承担第四章规定的出租人相应的权利和义务,并且应当继续履行原租赁合同约定的义务;受转租人享有并承担第五章规定的承租人相应的权利和义务。但本条例另有规定或者合同另有约定的除外。

  转租人与受转租人对原出租人负连带责任。

  第四十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第七章 法律责任

  第五十条 当事人对区主管机关不予租赁登记的答复不服的,可自接到答复通知书之日起十五日内向市主管机关申请复议。申请人对复议决定不服的,可自接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

  第五十一条 租赁当事人发生争议,应当协商解决;协商不成的,可向市、区主管机关申请调解,向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第五十二条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十六条规定,出租房屋没有登记或者备案的,对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款;对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

  当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的,以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

  对依法应当拆除的违法建筑,政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。

  第五十三条 承租人违反本条例第四十四条第二款规定或者受转租人违反本条例第四十五条规定的,没收其违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。

  第五十四条 出租人或者转租人违反本条例第十三条、第二十六条第二款规定,由税务部门按照有关规定处理。

  第五十五条 当事人不服有关行政机关处罚的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第五十六条 主管机关的管理人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者其上级主管部门追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

  第五十七条 本条例施行前已签订租赁合同,未办理登记手续的,当事人应当于本条例施行之日起三个月内按照本条例规定补办登记手续。逾期不办理的,按照本条例第五十二条规定处理。

  第五十八条 深圳市人民政府可根据本条例制定实施细则。

  第五十九条 本条例自一九九三年五月一日起施行。

  过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的,以本条例为准。