青少年时代的董必武是如何与法律结缘的?/宋飞

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青少年时代的董必武是如何与法律结缘的?

作者:宋飞

  董必武,原名贤琮,又名用威,字洁畲,号壁伍,从事革命活动后改为必武。1886年3月5日,董必武诞生于湖北省黄安(今黄冈市红安县)县城城关镇南正街的一个穷教书先生家里。其祖父董其元生他父亲董基文等八男一女,董必武出生后,全家大小近30人在其祖父死后,由其做酱园生意做不下去的大伯父董其浚主持家务。全家人和睦相处,得益于一套严格的家庭管理制度,长幼序次、财务管理、住房排列、兄弟排序、妯娌相处、家教礼仪、对外应酬、婚丧嫁娶等都有详细而又严格的规定。在家庭经济并不宽裕的情况下,供他一人外出读书而无一人有争议,就可想而知。董必武从小就受到这种类似于“罗马父权家庭”的依规办事的熏陶,这给他以后法治思想的形成提供了启迪。
1903年,18岁的董必武,又在全家人的鼓励下,赴黄州府考棚街报名应试,中了秀才。1905年春,董必武又以优异成绩考取湖北省当时的重点中学——武昌文普中学堂(即现在的华中师范大学的前身,中国近现代史上有不少名人都是出自这所学校)。在武昌学习期间,他看到康有为提倡维新运动的书籍和梁启超主办的《新民丛报》,对他们所宣扬的改革朝政、变法图强的议论,感到十分新鲜,又被他们富有感染力的流畅文笔所吸引。
1909年,青年董必武就带领同学们与学校违规行为作斗争并取得了胜利。这一年,董必武在武昌文普中学堂读四年级时,提学衙门要学监纪矩伟办文高等学堂。纪矩伟想把文普中学堂的三、四年级学生转入文高等学堂学习,决定不按原规定发给这两班学生毕业文凭。学生们因为入学时规定的公费学习,后来改为自费;原来规定的五年毕业,现在又要改为八年,普遍不满,提出反对。但谁都怕因闹事被学校开除,不愿出面。董必武品学兼秀,大家认为学校找不到开除他的理由,便一致推他为领导人。他向大家表示:不干则已,要干,就要破釜沉舟干到底。于是,他带领同学们与学监纪矩伟论理,未得到完满答复,又到省提学衙门请愿。经过一个多月的斗争,这场小规模的学生运动取得了胜利。关于这场风波,让我想起了21世纪头五年发生的刘燕文诉北京大学不授予博士学位博士、毕业证行政诉讼案、田永诉北京科技大学拒绝颁发本科毕业证书、学士学位证书案、黄渊虎诉武汉大学学籍与户籍管理案、白紫山等五名学生诉武汉理工大学、王玲诉武汉工程大学(原武汉化工学院)拒绝颁发学位证这几个案子,虽然董必武采取的是类似于现在的涉法上访的方式解决问题,但我觉得他无疑是新时代大学毕业生法律维权行动的先行者!
1914年1月,董必武在参加孙中山策划的武装讨袁“二次革命”失败后,得到朋友的资助,于同年2月东渡日本,考入东京神田区私立日本大学攻读法律,并在留学期间加入了中华革命党。关于东京神田区私立日本大学这所学校,我现在已经查不到它是现在哪所国际型大学的前身。但是在日本,历来都是私立大学学费比公立的贵,但办学提倡学以致用,质量仍是世界一流。因此我个人认为,董必武的选择是对的。他在这里系统地接受了日本法学思想,提出了“我们中国也需要建成一个有法度的国家”的主张,得到了正在流亡日本的孙中山的首肯,并提出袁世凯同日本签订的《二十一条》违法,在日本带领留日学生掀起了反袁浪潮。试想一下,现在中国南海被各国虎视耽耽,却没有一个重量级的本土国际法专家出来说句话。想想人家董必武,28岁在海外留学时还这么关心国内大事!
1915年,董必武两次在家乡入狱,亲历了北洋军阀伪法统的黑暗。1915年6月,董必武奉孙中山之命和张国恩一起归国,回到故乡湖北,谋划反对袁世凯的秘密军事活动。当时,驻武昌南湖炮兵团团长李愈友是董必武的旧友,也是革命党人。董必武到武汉后,和李愈友密商如何策动军队起事反袁。而在这之前的5月,袁世凯同日本帝国主义签订了丧权辱国的“二十一条”,使中国面临沉沦的边缘。为了对外卖国,对内复辟,袁世凯到处布置密探,加紧对革命党人和广大人民群众血腥镇压。董必武在武昌的活动很快引起了北洋军阀的注意,被密探紧紧盯住,处境十分危险。他只得潜回老家黄安,在县城高等小学堂为四叔董素怀代课。因叛徒告密,北洋政府得知了董必武是中华革命党人,董必武还没来得及转移,即被黄安县反动知事王立廷捕押入狱。董必武被捕是黄安县署奉湖北省军务督办段芝贵、巡按使段书云会衔密令缉拿的,拿获后即解省法办。情况非常严重,如若解省,必有生命危险。经多方营救,王立廷迫于社会舆论,答应暂缓解省。这时,黄安知名人士——黄州府中学(即今黄冈中学的前身)校长陈逵九(董必武1910年至辛亥革命前曾在该校任教)又赶到武昌面见巡按使段书云,利用他与段书云在清朝军机处同事多年的关系,请求对董必武从宽发落。段书云碍于老友情面,答应不予追究。这样,王立廷才于同年9月答应交保释放,并责成保人担保董必武不得离开县城,随传随到。不料到了这年12月,正当袁世凯下令称帝的时候,反动知事又奉段芝贵、段书云密令,以“孙的党徒、图谋不轨”的罪名,再次将董必武逮捕,关押在黄安县监狱,使董必武受尽了伪法统之苦。
董必武的再次逮捕,引起了人民群众的公愤。1916年6月,复辟称帝的袁世凯在全国人民的愤怒声讨中一命呜呼,复辟丑剧就此收场。黄安人民立即开展了营救董必武出狱的请愿活动。黄安知事迫于革命形势的压力,加之两次监禁都没有从董必武的口里得到任何“罪证”,只得装模作样,推卸责任,假装友好地释放了董必武。
董必武的牢狱经历,让我想起了曾两次因“经济犯罪”含冤入狱的当代刑法学家邱兴隆。虽然时代不同,一个是湖北黄冈人,一个是湖南湘乡人,但是监狱体验的相同经历,造就出不同时代的两大杰出法学家!
董必武恢复自由后一度回到武汉,之后又于1917年2月11日离开武汉到日本参加东京神田区私立日本大学法律科毕业考试。这一时期,日本思想界异常活跃,有关社会问题的著作也越来越多,他开始接触一些介绍马克思主义和无政府主义的书籍,渐渐认识到他们对旧社会的揭发虽有相似之处,但革命方法却迥然不同,应该进一步仔细研究。带着这种想法,董必武又积极参加了孙中山领导的护法战争。
1917年8月,孙中山在广州召集国会非常会议,以维护《临时约法》和恢复国会为号召,建立了护法军政府,发动护法战争,这时,董必武和姚汝婴应驻防川县的鄂西靖国军总司令蔡济民之邀任司令部秘书,共谋反对北洋军阀的护法战争。1919年1月27日夜,靖国军唐克明勾结川军旅军方化南,乘蔡济民不备,袭击蔡部将蔡谋杀。当时正在四川万县为部队筹集粮款的董必武闻讯很快赶回,可人们尚不明白事情的真象。他在与同事们处理蔡济民的后事时,发现了唐、方勾结谋杀蔡济民的电报多封,才揭出了案件的本来面目。同事们对于这种发生在革命阵营内部的谋杀感到无比愤慨,公推董必武到上海向孙中山有关方面申诉。董必武到上海后,在詹大悲等人的协助下,会见了各方面人士,向孙中山汇报了事情的经过。但孙中山在一年前就被排挤出护法军政府,虽对蔡济民被害深表同情,因无实力也无计实施。董必武于是联合苏成章等靖国军成员,在报上发表公电,陈述蔡济民被害经过,揭露西南军阀的罪恶勾当,呼吁伸张正义,惩办祸首,为蔡昭雪。然而蔡济民一案还是不了了之,以无结果而告终。董必武的这次法律维权经历,就远远没有学生时代幸运了!
“五四”运动前夜,中国的新文化运动在俄国十月革命的影响下,注入了新的血液,一些具有初步共产主义思想的知识分子开始在国内宣传十月革命和社会主义。新文化运动正以新的姿态在全国蓬勃发展。董必武以浓厚的兴趣,如饥似渴地研读了李汉俊从日本带回的一些马克思主义著作,思想上发生了很大变化。1928年,他在回忆这段情况时写道:“世界大战中,中国有一种启蒙运动,提倡这种运动的是《新青年》、《新潮》等刊物。首先是文体的改革,进而讨论社会问题。我们看了这些刊物和李汉俊介绍的几种日本新出的杂志,如《黎明》、《改造》、《新潮》等,觉得中日两国的杂志当时有一个共同的倾向,就是彼此都认为现代社会已发生毛病了,传统的观念、道德、方法都要改变了,至于怎样改变,改变成一种什么样子,都很茫然。就社会主义说,当时有的介绍无政府主义,有的介绍共产主义,有的介绍社会主义,且只有文字的宣传,没有实际上的组织。我们几个人都很欢迎这种新的运动,很爱看此类的新书。”“五四”运动的爆发,给董必武的思想发展以新的推动。他与李汉俊、张国恩、詹大悲等人,几乎天天聚会,交换书籍,讨论天下大事。董必武在读书的同时,以严肃的态度回顾自己历经坎坷的道路,思考总结过去革命斗争经验教训。他认识到,辛亥革命虽然推翻了清王朝,但成果被北洋军阀篡夺了。此后,国家四分五裂,人民更加困苦不堪。在这艰难的岁月里,他追随孙中山革命多年,屡遭失败,深感中国需要继续革命,但旧的革命路子又行不通,于是迫切希望寻找到中国革命的出路。他从中国的客观实际出发,把各种新思潮加以对比研讨,认为西方的议会民主在一些国家虽已实行,但在中国已被证明难以实现;无政府主义虽很流行,但空想的色彩太浓,不切实际;只有布尔什维克的主张和办法,比较切实可行,可以作为榜样。董必武逐渐领悟到中国革命必须效仿俄国革命的方法,走俄国革命的道路。董必武这种思想上的转变,尽管还是初步的,但已开始接受马克思主义,用马克思主义的世界观考虑中国的革命问题和世界问题,由激进的民主主义者跨入中国第一批共产主义者的行列。
中国共产党早期组织约他们在武汉筹建同类性质的组织。董必武非常高兴,迅速复信表示同意。最先结合在一起的只有董必武、张国恩(数月后又退出小组)、陈潭秋三个人,随后又有刘伯垂(已由上海回武汉,开办律师事务所)、包惠僧、赵子健参加。1920年8月,在武昌抚院街董必武寓所秘密召开了会议,成立武汉的共产党早期组织。当时取名为“共产党武汉支部”。会议由刘伯垂主持,参加会议的有董必武、陈潭秋、刘伯垂、张国恩、包惠僧、郑凯卿、赵子健七人。会上首先传阅了刘伯垂从上海带来的“一个抄写的中国共产党纲领草案”,由刘介绍了上海共产党早期组织的情况,并研究了早期组织建立后的活动。为了避免敌人的注意,他们决定租用位于湖北省警察厅背后的武汉多公祠五号(遗址大致位于今武昌黄鹤楼南路公交车站附近、武汉市三医院围墙西北角)作为党的机关,刘伯垂的律师事务所的招牌“刘芬(刘伯垂的别名,刘曾在广东司法界活跃)律师事务所”亦挂此处,以掩护党的秘密工作。之后,据说董必武承办了第一个案件获得了胜诉(具体什么案件已经无从考证),在社会上赢得了声誉。自此,34岁的董必武一下子成为湖北境内颇有名气的教育家和大律师。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生,毕业于华中科技大学法学院,现在湖北省黄冈市黄州区政府法制办工作。

参考文献:
1、秦永高 秦基楚,《董必武法学思想形成初探》,原载《黄冈法学》2011年第2期(总第3期。2011年6月版)
2、秦基楚,《浅析董必武“依法办事”理念形成及历史意义》,原载《黄冈法学》2011年第6期(总第7期。2011年12月版)
3、董德文,《坦直忠诚报国家——读董必武诗歌感想》,原载《黄冈法学》2011年第6期(总第7期。2011年12月版)
4、百度搜索:董必武

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白山市人民政府关于发布《白山市公有住房出售暂行办法》的通知

吉林省白山市人民政府


白山市人民政府关于发布《白山市公有住房出售暂行办法》的通知
白山政发[1996]38号


白山市人民政府关于发布《白山市公有住房出售暂行办法》的通知 各县(市)、区人民政府,市政府各委局室、中省直企业:现发布《白山市公有住房出售暂行办法》,请遵照执行。 一九九六年六月二十一日 主题词:出售 住房 办法 通知抄送:市委各部门,人大、政协、纪委办公室, 市法院、检察院,白山军分区,各人民团体、 民主党派。白山市人民政府办公室

一九九六年六月十二一日

白山市公有住房出售暂行办法 第一条 为积极稳妥推进住房制度改革,逐步实现住房商品化,根据国务院和省政府关于深人城镇住房制度改革的有关政策规定结合我市实际制定本办法。第二条 本办法适用于白山市市区范围内的机关、团体、企事业单位的公有住房出售;各县(市)的公有住房出售,可参照本办法执行。第三条 市房产管理局是公有住房出售的主管部门,具体负责公有住房出售的监督、管理和指导工作。(一)申请售房。市房改办负责公有住房出售的审批。凡拟出售公有住房的产权单位,应当向房改办提交下列文书: 1、售房申请局(包括房屋位置、建筑年代、面积、结构、层数、分户简图和住房名单及出售方式); 2、房屋产权证; 3、房屋售后维修办法。(二)价格评估。售房单位凭房改办签发的公房出售业务联系单到房产行政管理部门评估作价。(三)审核。房改办对经房产行政管理部门评估作价手的房屋依据有关政策进行审核;审核后签发公有住房出售批准书。售房单位依据批准书与购房人签订房屋出售契约书(须标明房改办批准售房文号)。售房单位持售房价格计算表、售房契约书到房改办进行成交价格审批。(四)产权变更。购房人须在付清房款后3个月内持人个购房申请、购房契约书、交款收据、身份证等证件到产权管理部门办理产权转移手续,领取房屋所有权证。房屋所有权证必须注明产权属性和产权比例。市房产行政管理部门是核发房屋所有权证的机关,其他任何部门或单位不得发放房屋所有权证;已发放的,必须收回作废。第五条 出售公有住房,一律房屋建筑面积计算。公有住房出售的价格计算,按下列规定执行:(一)市场价:按市场价格出售。(二)成本价:成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。具体价格,每年由市人民政府予以公布。旧房的成本价按售房当年的成本价成新折扣。折旧年限,砖混结构房屋按50 年计算,砖木结构房屋按40年计算;使用年限已超过折旧年限60%的,按60% 计算。经过大修或设备更新的旧房和简易结构房屋,按有关规定重新评估确定。(三)标准价:按负担价和抵交价之和测定。市区1996年一套56平方米建筑面积新房的负担价,为1994年双职工年平均工资的3倍,每平方米为341.56 元;抵交价按双职工65年(男35年,女30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算,每平方米抵交价为216.34元。1996年标准成套住宅的标准价为每平方米557.90元。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算。使用年限超过30年的,按30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定重新评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但不得低于新房抵交价的80%。成新折扣的计算公式: (负担价×2%+抵交价×20%÷30年)年折旧率= ×100% 标准价 1996年以标准价出售旧公有住房的年折旧率为1.5%,每平方米年折旧额为 8.27元。(四)工龄折扣:售房单位应当根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。1992年前为计算工龄折扣的终止期。其计算公式:每平方米年工龄折扣额=抵交价Y÷65。1996年工龄折扣额为 3.33元;每平方米工龄折扣额=3.33元×夫妇双方1992年前工具之和。离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算。夫妻一方已去世,另一方末再婚的,其去茂职工的工龄可以合并计算。(五)购买现住房折扣:职工购买现住用的公有住房,可适当给予折扣;1996 年的折扣率为负担价的5%,每平方米折扣额为17.08元,以后逐年减少,2000 年前全部取消。现住房折扣计算公式:每平方米现住房折扣额=负担价×5% (六)一次付款折扣:售房单位对一次付清购房款的职工给予一次付款折扣。 1996年一次付款折扣率,可掌握在房屋实际售价的20%以内。(七)调剂因素:公有住房的实际售价应根据房屋所处的地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价(各项因素的调剂系数见附表)。(八)公有住房实际售价的计算公式:实际售价=[(标准价-年工龄折扣额 ×夫妇双方建立公积金前的工龄之和)×(1-年折旧率×已峻工使用年限)-负担价×现住房折扣率±地段差价±朝向差价±楼层差价-标准价×(结构系数± 外墙装修系数±暖气系数±单又窗系数±有无厕所系数±有无卫生间系数±上水系数±下水系数±厕所、厨房内有无瓷砖系数±供热水系数)] ×本套住宅建筑 ±防盗门±浴盆±地板差价。第六条 产权的确定,按下列规定办理:(一)职工以市场价购买的公有住房,产权归个人所有;可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。(二)职工以成本价购买的公有住房,产权归个人所有;使用五年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按有关规定交纳有关税费后,收入归个人所有。(三)职工以标准价购买的公有住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承:产权比例,按当年售房标准价占成本价的比例确定;住用五年后可依法进入市场;在同等条件下,原售房单位有优先购买权和租用权,原售房单位已撤消的,房产行政管理部门有优先购买权和租用权,原售房单位已撤销的,房产行政管理部门有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,按单位和个人各自的产权比例进入分配。(四)1993年底以前出售的公有住房,均须按当年的售房价占成本价的比例确定单位与个人产权;经购房人同意,也可按成本价补足购房款和利息后产权全部归个人所有。1994年1月1日以后出售的公有住房,一律按《白山市深化城镇住房制度改革实施方案》规定的公有住房出售政策进行规范。(五)职工参加集资建房的,可按照当年集资建房成本价和个人出资比例确定产权后,剩余部分可按1996年成本价购买。第七条 购买公有住房的付款,按下列规定执行:(一)对购房人一次性付清购房款的,售房单位可按本办法第五条第(六)项规定给予一次性付款优惠。(二)对分期付款的,分别情况,按下列规定办理: 1、凡属分期付款的,首期付款额不得低于实际售价款的30%。分期付款期限,新房为10年,旧房为5年。实行的分期付款应当计收利息,单位不得贴息,其利率按政策性抵押委托贷款利率计算。 2、购房人分期付款的,售房单位必须与购房人签订分期付款合同;购房人不属售房单位职工的,由购房人所在单位出具担保。 3、购房人在分期付款期间移居外地或死亡的,可由符合岁房条件的法定继承人承付。如法定继承人不符合购房条件或不愿购房的,由售房单位在已交的售房款中扣足租金和管理费后,余款退给购房者本人或法定继承人,不计付利息,房屋产权由售房单位收回。 4、在分期付款期间,购房人在市内变动工作的,原单位在予以办理有关调转手续前,必须通过经办银行和调入单位办理欠款转移手续,并由调入单位出具其欠付款的担保合同。(三)购习住房建设债券的,可以用住房建设债券抵交购房款;住房建设债券按银行活期储蓄利率计息。第八条 职工首次购买公有住房,免交契税,免交土地转让金,缓征5年城镇土地使用费。第九条 售房资金的管理,须按下列规定执行:(一)根据国务院房改领导小组[1996]1号文件规定,企业和行政事业单位出售公有住房的资金,不再按比例上交财政,全部归产权单位所有,但必须专款专用。(二)产权单位按售房回收的资金总额的10%,提取公共部位和共用设备维修基金。(三)各单位出售公有住房的资金和售后维修基金,必须全部存入市政府指定的住房资金管理中心专业银行房地产信贷部开设的专户;使用时,须经市房改办审批。第十条 凡未确权的房屋一律不准出售;确需出售的,应按下列规定到房产行政管理部门办理产权确定:(一)对机关、人民团体、全额预算事业单位和财政差额补贴的事业单位购买的商品房,产权确定为直管产。(二)对企业和自收自支的事业单位投资购买的住房,有合理的资金来源并入帐核销的,产权确定为投资单位。(三)对投资未入帐核销的住房,产权确定为直管产。(四)集体企业购买的住房,产权确定为单位自管产。(五)对一套住房有两个以上投资者购买的,按其投资比例确定为共有产权,投资多的一方为主权人,由房产行政管理部门发给房屋共有权证,其他投资者发给房屋共有权保持证。第十二条 未经市房改办批准,任何单位不得擅自出售公有住房,对擅自出售或违反房改政策规定低价出售公有住房的,由市房改办责令其限期改正,并追究有关人员的责任。第十三条 本办法由市住房制度改革办公室负责解释并组织实施。第十四条 本办法自发布之日起施行。后符:各项因素调价表

附件:
地 段 差 价 表 附表(一)地 段等 级建 筑单 位金 额(元) 地 段 范 围甲 级地 段 M2 0 南至鸭大铁路,北到江堤,东起电厂铁路专用线。西至造纸厂铁路专用线,在此区域内为甲级地段。乙 级地 段 M2 -15 1、南起鸭大铁路,北至文良街、黄山街、南平街;东起英才路,西至;国安路。 2、在东起江堤、西至国安路,南至鸭大铁路,北至鹤大公路区域内除甲级地段外的部分为乙级地段。丙 级地 段 M2 -30 在以上两个区域内以外的地区,均为丙级区。 房 屋 朝 向 差 价 表 单位:元/M2附表(二) 房 屋 朝 向 南 向 东、西 向 北 向 终年被庶挡不见阳光 加 减 金 额 0 -5 -10 -20 居 室 楼 层 差 价 表 附表(三) 总建筑层数加减金额(元)/ M2 住房层数 平房 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 九层 一层 0 -5 -5 -5 -10 -10 -10 -10 二层 -5 0 0 -10 -10 -10 -10 三层 -10 0 0 0 0 0 四层 -10 0 0 0 0 五层 -15 -5 -5 -5 六层 -15 -10 -10 七层 -20 -20 八层 -30 各 类 房 屋 标 准 及 结 构 差 价 表 附表(四) 内容结构等级 房屋标准及室内外应有的相称设备 标准价 成本价 砖 混 结 构 一 等 部分混凝土,主要是砖墙承重,(1)外墙部分:墙砖,水刷石,水泥,或涂料粉刷,并有阳台,(2)室内部分;白灰墙面及项棚(含大白粉)水泥地面,双层窗,(3)卫生间,厨房有磁砖地面和墙裙,(4)有上下水道,暖气,电照设备,(5)有浴盆,或配淋浴器,供热水的单元或住宅。有防盗门。 100% 二 等 部分混凝土 ,主要是砖墙承重:(1)外墙部分,清水墙,无阳台(2)室内部分;白灰墙面,项棚(含大白粉)水泥地面,单层窗,(3)厨房,厕所水泥地面,水泥墙裙,(4)有上下水,电照设备,非单元式住宅。 -15% 砖 木 结 构 二 等 结构正规,材料较好同砖混结构二等条件。 -15% 三 等 结构简单,材料较差,(1)室外无装修,(2)室内白灰墙面项棚,单层窗,(3)有上水,电照设备。 -30% 简 易 结 构 结构简单,设备简单,但有照明设备。评 估作 价 装修及设备差价表附表(五) 部位及设备名称调整系数计价基数为设备名称调整单价 计价单位 暖 气 ±5% 标准价 成本介 木制地板 ±40/M2 实际铺装面积 外墙装饰 ±2% 卫 生 间 ±2% 防 盗 门 ±300元 个 上 水 ±0.5% 下 水 ±0.5% 浴 盆 ±50元 个 单 层 窗 ±0.5% 无 厕 所 -0.5% 供 热 水 ±0.5% 厕所厨房无瓷砖 ±0.5% 注:卫生间指设有便具洗浴卫生设备或预留洗浴设备的空间。外开门的卫生间不应小于1.8M2,内开门的卫生间不应小于2.2M2


开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


  2005年2月,谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》,并支付了首期购房款25万元,约定同年8月底交房,但是8月底,谢女士按合同约定要求房产公司交房时,却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人,要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同,将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其经济损失,房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工,12月就可以交房给她,并允诺承担迟延履行合同的违约责任,赔偿其一定的经济损失,但不同意解除合同和加倍赔偿。问:谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?
  本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房,所以房地产商经常将一房二卖,遇到出价更高的买主,就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为,《商品房销管理办法》第10条规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

  商品房买卖合同签订后,房产商又将该房屋卖给第三人,导致不能按期交房,是对房屋买卖合同的严重违约,应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现,符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件,则要承担合同解除的法律责任。本案中,房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人,合同约定的标的物已经不存在,合同的目的无法实现,符合合同解除条件。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外,谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为,使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定:“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

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