《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来，我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形，司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为：因农村宅基地属于集体所有；按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定，农村宅基地归集体所有，其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为：随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念，建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押，传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产，即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押，并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面：

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民（主要是农民）合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利；我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权（又称“房基地权”）是指农村居民（农业户口）依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢？即然允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗？

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值，易于变现，用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值；其二、其属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，省却许多烦劳，在经济上极为合理；其三，能够充分发挥农民对自主物的财富效应，因目前在我国农村，尤其是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民（非农业户口）一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程，我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，使宅基地使用权仍留在集体成员中；在金融信贷机构占有抵押房屋后，也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用；在农村私有住房抵押权普遍实现时，不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种，怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢？

第四、将农村私人住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度，即使偶有抵押人不能依约还款的情况，亲朋好友也会积极帮着想办法，一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥？笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济，而且解决了大量农村（甚至城镇）人口的就业问题，促使社会更加繁荣和稳定；而并没有出现像某些人所担心的那样，大量农民居无定所，引起社会秩序的混乱。

总之，我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见，而应当予以高度重视，并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域，它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲：“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


广播电影电视部


广播电影电视立法程序规定

1989年3月8日，广播电影电视部

第一章 总 则
第一条 为使广播电影电视立法程序科学化、规范化，促进立法工作，提高法规质量，根据《国务院组织法》和《行政法规制定程序暂行条例》的有关条款，制定本规定。
第二条 本规定所称立法程序指：编制立法规划和计划、草拟法律和行政法规、制订规章以及协调、审议、发布或送审、备案、解释、清理、修改和废止。
技术标准的制定，依照有关主管部门的规定办理；未作规定的，可参照本规定办理。
第三条 部政策法规司统一组织、协调立法程序。
第四条 法律、行政法规、规章的名称必须与内容相符。
规定广播电影电视基本的和主要方面的社会关系，并提请全国人民代表大会常务委员会制定的，称“法律”。
较为全面、系统地规定某一方面广播电影电视业务，并提请国务院制定的，称“行政法规”。通常采用“条例”、“规定”。
对部分规定某一方面广播电影电视业务，或对某一项法律、行政法规所作的具体规定，称“规章”。通常采用“规定”、“办法”或“细则”。
规章，由广播电影电视部制定和颁布。各省、自治区、直辖市人民政府制定和颁布有关广播电影电视的地方性规章。
第五条 制定的规章因实际需要而采用“暂行”或“试行”形式的，其“暂行”或“试行”的期限一般不得超过三年。
第六条 法律、行政法规、规章的内容应包括制定目的、适用范围、主管部门、具体规范、奖惩办法、施行日期。

第二章 规划与起草
第七条 政策法规司根据国务院制定的国民经济和社会发展规划，以及广播电影电视事业的实际需要，编制五年立法规划。
五年立法规划报部务会议审议，由部长或主管副部长签发，并报国务院备案。
第八条 根据五年立法规划，政策法规司编制年度立法计划，经部长或主管副部长审批后，于每年第一季度下发实施，并报国务院备案。
第九条 法律、行政法规的起草依据是：
（一）全国人民代表大会及其常务委员会的决定；
（二）国务院的决定；
（三）广播电影电视部提出，经国务院批准的建议。
第十条 规章的起草依据是：
（一）国家有关广播电影电视方针、政策的需要；
（二）国家有关法律、行政法规的要求；
（三）部务会议的决定；
（四）部属司（局）台业务管理规范化的需要。
第十一条 政策法规司组织起草法律和行政法规。
规章的起草，由局级主管单位负责。
规章内容与两个以上（含两个）局级单位有关联的，以一个局级单位为主，其他局级单位协助共同起草。
第十二条 起草法律、行政法规、规章，必须明确指导思想，同时注意与相关的现行法律、行政法规间的衔接和协调。
第十三条 法律、行政法规、规章的内容用条文表述，条可分款、项、目，款不冠数字，项与目冠数字。条文较多的，可分为编、章、节。
第十四条 法律、行政法规、规章，必须结构严谨，条文精炼，层次清楚，文字简明，用语准确。
第十五条 法律、行政法规、规章的内容，如涉及国务院有关部门业务的，在起草中应征求该部门意见，力求协商一致。不能协商一致的，由政策法规司报请国务院协调。
部内有关单位不能协调一致的，起草单位应在送审草案中列出不同意见，并说明采纳某种意见的理由。

第三章 审议与发布
第十六条 法律、行政法规、规章的起草工作完成后，由起草部门将草案及有关材料报送政策法规司审核。
第十七条 对送审草案，政策法规司可提出意见，商请起草单位修改。
第十八条 法律、行政法规、规章草案，经政策法规司审核后，提交部务会议或部长办公会议审议。
第十九条 法律、行政法规草案的审议，由政策法规司负责人作草案的说明及审核结果的报告。
规章草案的审议，由起草单位负责人作草案的说明，政策法规司负责人作审核结果的报告。
第二十条 草案说明应包括下列内容：
（一）立法的依据及必要性；
（二）起草的简要过程；
（三）应说明的问题；
（四）征求意见的结果，或协商后仍存在的分歧意见。
第二十一条 法律、行政法规草案必须由部务会议审议。草案通过后，由部长签署上报国务院。
第二十二条 规章草案由部务会议审议批准，也可由部长或主管副部长审批。
规章以中华人民共和国广播电影电视部令发布。
地方性广播电影电视规章，由各省、自治区、直辖市人民政府审议和发布。
第二十三条 规章的外文正式译本，由政策法规司审定。

第四章 备案与解释
第二十四条 规章自公布之日起二十日内，由政策法规司拟出备案报告，报送国务院法制局备案。
第二十五条 各省、自治区、直辖市人民政府制定的广播电影电视地方性规章，在报送国务院备案的同时，由广播电影电视管理部门抄送部政策法规司。
第二十六条 法律、行政法规、规章公布后，政策法规司应将草案及成文本送部档案处存档。
第二十七条 法律的解释权由全国人民代表大会常务委员会行使。
第二十八条 行政法规的解释权由国务院授权广播电影电视部行使。
规章的解释权由政策法规司行使。

第五章 清理、修改与废止
第二十九条 政策法规司对现行的行政法规、规章，每两年清理一次，并根据清理结果，提出修改和废止意见。
第三十条 各省级广播电影电视管理部门对地方性法规、规章，每三年汇编一次，并将汇编结果抄送部政策法规司。
第三十一条 法律的修改、废止，以广播电影电视部名义报送国务院，由国务院提请全国人民代表大会常务委员会审议。
行政法规的修改、废止，由广播电影电视部提请国务院审议。
规章的修改、废止，由起草单位提出建议，送政策法规司审核。经审核后，报部长办公会议审议或部长、主管副部长审批。
第三十二条 规章的修改、废止，应即行公告。

第六章 附 则
第三十三条 广播电影电视部和国务院有关部委联合制定发布的规章，依照本规定的有关条款办理。
第三十四条 本规定的解释权属于政策法规司。
第三十五条 本规定自发布之日起施行。从施行之日起三十日后，《广播电影电视部立法工作若干规定（试行）》予以废止。